从“恶意起诉”到“执行和解”！建领城达帮助客户现金回款4.3亿元｜执行专栏・原创

信息来源：建领城达所　 时间：2024-04-26　 作者：施晓能

诉讼保全作为一种法律手段，是保障法院判决得以顺利执行的重要基础；保全标的的精准选择、保全程序的快速推进还可起到向对手方施加压力、获取谈判筹码的作用。

在上海建领城达律师事务所主任周吉高律师、高级合伙人李越律师、王秀梅律师等代理的某施工纠纷案件中，法院径自按照被申请人自身提供的财产线索，保全了一处商办资产，但该资产的市场价值远小于其权利负担，作为普通债权人的客户并无法从中受偿。为扭转保全不利的局面，代理律师同步推进执行异议、执行监督等程序，最终将保全标的物变更为一处即将预售的商品房住宅，并顺势推进案件调解及执行，为客户实现4.3亿余元现金回款。

【基本案情】

开发商甲公司将名下D项目发包给施工单位乙公司，项目竣工后，双方在当地住建局见证下协商和签署《结算协议》，确认未付工程价款为4亿余元，但后续甲公司拒付工程款，并于2019年恶意起诉乙公司，意图以显失公平为由撤销《结算协议》，以此逃避工程款支付。

一、反诉保全掌握主动地位，深入探查分析财产价值

本案中，我们代理施工单位乙公司及时提出反诉，要求甲公司支付已结算的工程款。与此同时，我们迅速摸排甲公司名下资产，调查到其名下B地块商品住宅即将开启预售，预计可产生大量现金流，故我们在申请反诉立案之时就同步提交B地块的相关信息作为财产线索。

反诉立案后，我们第一时间推进保全，但法官却在此时主动告知我们其已完成本案的查封工作，查封对象为甲公司向法院提供的A5地块项目。故我们立即与乙公司实地深度探查A5地块的相关信息，经过与现场施工单位、当地行政机关交涉、调查，我们获取到了如下信息：

甲公司提交《A5地块项目评估报告》以证明该地块价值足以覆盖本案债权，但同时该评估报告显示，A5地块的快速变现价值为评估价值的五成到七成（即8.25亿~11.55亿），且该地块存在抵押债权约5.5亿元；同时经我方调查，该地块项目涉及工程款欠款总计高达约11亿元，对应的施工单位均享有建设工程价款优先受偿权；另有价值约6亿元的房产因涉及政府回购事宜将来可能无法处置。综上，针对A5地块的资产变现价值，我方作为普通债权人事实上无法受偿，故A5地块资产对我方而言实质上为负值资产。

二、执行异议、执行监督多措并举，成功变更保全标的物

鉴于以上分析，我们向法院申请变更保全标的物为B地块，但遭到了法院的拒绝，于是我们针对该事项提起执行异议，并同步向上级法院申请执行监督。

经两级法院初步审查，将本案的主要争议焦点归纳为以下两点：A地块是否符合保全标的物的要求，以及查封B地块是否会构成超标的保全，具体分析如下：

（一）A5地块不符合“与原保全物价值相当”、“优于原保全物执行变现”的要求，不应作为保全对象

参照上述法律规定，在本案我们已经提供财产保全线索的情况下，以被保全方提供的“A5地块”作为保全标的物必须满足两个前提条件：

①A5地块比我们提供的B地块更利于执行变现；

②A5地块价值与B地块等值。

但根据前述获取的材料，我们对A、B两地块进行多方位的对比分析，结果如下：

经以上对比可见，A5地块项目相较于B地块项目明显更难以变现，且A5地块项目实际为负值资产，无法符合上述前提条件。法院在未对资产进行初步评估的情形下就采用被执行人提供的财产作为保全标的，并不符合法定程序，且实质上使得我方债权处于无保障的状态。

（二）查封B地块并不会造成超标的保全

执行异议期间，甲公司还提出“若查封B地块，将构成超标的保全”的主张，并提交《B地块在建工程评估报告》作为证据。针对该份评估报告，我们逐条比对《资产评估法》《房地产估价规范》的相应条款进行实质性审查，并从以下三个方面分析并否认其效力：

1.评估程序严重违法。包括但不限于：

①制作《B地块评估报告》时并未按照《资产评估法》第13条、《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）第3.0.6条的规定查验权属证明原件；

②《B地块评估报告》载明仅由一名人员对估价对象进行了实地查勘，而其非本项目评估师，也非注册房地产评估师，违反《房地产估价规范》第3.0.2条 “至少有一名注册房地产估价师实地查勘估价对象”的规定；

③《B地块评估报告》中的查勘记录未经查勘人员签名，不符合《房地产估价规范》第3.0.7条规定的实地查勘记录要求。

2.评估结果未依据《房地产估价规范》第5.4.3条考虑B地块快速变现时的价值贬损。

3.评估方法不当。在估价对象同类房地产有较多交易的情况下，未依据《房地产估价规范》第4.1.2条选用“比较法”，而是采用“假设开发法”进行评估。

据此，我们主张《B地块在建工程评估报告》无法作为判断B地块价值的依据。而我们依照“比较法”，搜集了中国土地市场网上公布的与B地块相邻的四块住宅用地最新成交价格（分别为2279元/㎡、3764元/㎡、6764元/㎡、5782元/㎡），但即使按照其中最高的价格计算，B地块的实际价值也仅有6.39亿，再扣减其上存在的4.2亿元抵押债务，实际净值仅2.19亿元（若按照该四块用地的均价即4647元/㎡计算，B地块实际价值约5.94亿，净值仅1.74亿元），若后期考虑降价拍卖等因素，执行可得款项将进一步缩减，故并不会构成超标的保全。

在上述论证之下，两级法院经讨论后最终裁定变更保全标的物，我们以此挽回了不利局势，凭借对甲公司关键资产的控制重新掌握案件主动权。

三、诉讼、保全双管齐下促调解，灵活执行破僵局

与此同时，在诉讼实体方面，我们主张甲公司作为专业房地产企业，其签署《结算协议》时未处于危困状态、缺乏判断能力的状态，且客观上《结算协议》并未造成双方对待给付利益严重失衡的结果，不符合显失公平的构成要件。因此，甲公司在诉讼过程中节节败退，面临极高的败诉风险。在诉讼与保全的双重压力下，甲公司被迫与我们达成调解。

调解后甲公司仍未履行付款义务，案件进入强制执行程序后，经过我们与法院多次共同施压，最终各方达成了以商品房销售回款清偿本案债权的和解方案。对此，我们设计了如下操作步骤：

1.设立专项偿债监管账户，并协调法院在本案项下予以首先冻结；

2.甲公司指定小业主将购房款汇入该监管账户；

3.法院每月向我方划扣当期应清偿的数额，并解冻该账户（若账户当月进账不足额则由案外人补足）；

4.甲公司从该账户中取出余额后，法院再次冻结该账户；

5.法院解除当期已销售房产的查封，甲公司配合小业主办理网签；

6.至下一个付款节点时，重复上述步骤3-5。

在上述还款模式下，乙公司陆续获得现金回款总计4.3亿元。该模式既维持了商品房的正常销售，保障当地房地产市场稳定；又以账户连续冻结、房屋分批解封的方式保障了申请执行人财产权利；同时被执行人也能够获得较为稳定的资金来源，有动力加速变现资产，实现了债权人、债务人及地方稳定的三方共赢。但该种模式需要保持账户和房产不断解封、扣划、再查封的紧密衔接，要求承办法官精准把控时间及资金动向并及时作出相应执行措施，故本案的顺利完结也离不开执行法官的高度配合。

四、结语

结合本案，在保全标的物的选择层面，一方面需要高度关注拟保全资产的权利负担状况，尤其是不予以公示的建设工程价款优先受偿权、租赁权等，另一方面则需结合财产性质、同类财产在当地的变现难度等情况，优先选择易变现资产予以保全。若法院采取的保全措施损害了自身的合法权益，也可通过执行异议、执行监督等程序及时主张。

此外，针对保全与执行程序中的评估报告等文件，我们应关注的不仅仅是评估结果这一数字，更应当细致分析其评估方法、评估程序等内容，并逐条与评估相关的法规进行比对，若能发现其中的瑕疵，有时也能成为反驳对方的关键一击。

最后，强制执行并不是只有“你死我活”的斗争，有时灵活地“放水养鱼”反而能有更为丰盛的收获。需要代理人精准把控各方主体的利益平衡，不断探寻执行“最优解”，才能实现多方共赢的良好效果。