1、房地产公司为委托人及一般受益人，而投资人不是委托人，仅是优先受益人；

    2、信托合同由房地产公司与信托公司签订，而非投资人与信托公司签订。

    法律问题一：是财产权信托还是资金信托？

    从前面的交易结构图看，相信博友一目了然，就是一个财产权信托，财产权信托是由《信托法》所规定的信托种类之一。而并非通常意义上的或者说典型的集合资金信托。

    下列博友，通过发表评论表明基本认同或者完全认同该信托法律关系为财产权信托法律关系。

    @李翔信托 在评论中表述:地产公司用基础资产财产权作为信托财产设立财产权信托，将信托收益权分为优先级和劣后级，优先级向投资者转让，劣后级自持，相当于用更大规模的资产保障优先级的利益。    

    @全先银 在评论中表述：就财产权信托法律关系而言，房地产商是委托人，信托公司为受托人，投资者为受益人。

    @吴刚梁 在评论中表述:“资产收益财产权信托”，委托人把自己的受益权转让给投资者（或者将收益权转让给受托人）以实现融资。

    @星火K  在评论中表示：应该是个倒着做的财产信托。

    @树洞啊树洞哎 在评论中表示：原文中说了是将优先级受益权转让获得资金，根本不是资金方一开始就加入信托。等等，不一一列举。

    法律问题二：何为初始信托财产？

    正如上所述，既然是财产权信托，那么，本案中的初始信托财产为资产收益财产权，其基础资产为国有土地使用权及在建工程，而非投资人支付的优先受益权转让款，该转让款依据信托文件的规定交付给房地产公司，用于房地产项目后续开发建设。

    该信托计划项下的初始信托财产是否可能是资金与财产权的混合呢？显然，不存在混合，初始信托财产就是财产权。投资人交付的优先受益权转让款不是信托财产。

    此外，需要特别说明的是，从司法实践来看，法院以事实为依据之事实为“法律事实”，即证据证明的事实，该信托计划委托人仅有房地产公司，故不存在双信托法律关系。

    法律问题三：信托贷款合同是否具有合法性基础？

    信托贷款合同一般常见于资金信托法律关系项下，系资金信托之信托资金的管理运用方式之一，但是，文中提及的信托并非资金信托，初始信托财产也不是资金，故不会因为系资金信托而存在信托贷款合同。

    对于投资人的优先受益权转让款，信托公司是基于什么原理交付给房地产公司呢？

    资产收益财产权信托，委托人房地产公司委托信托公司将信托优先受益权向投资者予以转让，投资者向受托人交付转让款。基于房地产公司与信托公司之间的委托关系，该转让款理应由受托人信托公司交付给委托人房地产公司。因此，房地产公司基于与信托公司之委托关系而进行转让款的交付。

    综上，房地产公司与信托公司之间根本无需签订信托贷款合同，即信托贷款合同根本不具有存在的合法性基础。

    签订信托贷款合同实质上系混淆了财产权信托与资金信托的类型，错误地将优先受益权转让款当作信托财产，错误地将优先受益权转让款的交付当作资金信托下对信托资金的投资行为。

    此外，正如《房地产信托纠纷》一文中所述，信托贷款合同是为了办理基础资产的抵押登记及强制执行公证而虚构的。持有同样或者类似观点的有如下博友。

    @李翔信托 在评论中认为，由于财产权信托合同无法办理抵押登记，故另签贷款合同。

    @西湖边的民工 在评论中认为，有些地方政府主管部门不认可信托受益权作为抵押债权，为了业务信托公司只好与企业另签订信托贷款合同去办理抵押登记。

    @全先银 在评论中认为，签订贷款合同，以能够办理抵押登记，达到控制风险的目的。

    @周耀1901 在评论中认为，如果是财产权信托，信托贷款合同就属无效。

    等等。

    法律问题四：为何采用财产权信托融资

    而不采用集合资金信托并发放贷款方式融资？

    关于该问题，实际上与项目是否具备贷款条件有关，根据规定，房地产信托贷款一般需要具备如下条件：“四证”齐全，自有资金达到30%以上，二级以上开发资质，项目自盈能力强。而不具备这些条件的房地产公司又需要融资怎么办呢？通过资产收益财产权信托进行融资系方法之一。

    @吴刚梁 博友 在回复@基金庄正 认为，房地产项目贷款有四证齐全等要求。   

    法律问题五：如何解决登记问题？

    笔者认为，虽然上海浦东设有上海信托登记中心，但是，其登记行为到底起到何种作用，并没有法律规定予以界定。

关于信托登记博友发表的评论有：

    @悟者无痕 认为，中国式的信托停留在协议层面，没有配套的登记制度。