对“一房数卖”违约行为惩罚性赔偿的适用

信息来源：　 时间：2014-12-10　 作者：王凌俊

 

对“一房数卖”违约行为惩罚性赔偿的适用

——湖北金华与苏金水等商品房买卖合同纠纷

撰写人：王凌俊

【要点提示】

本案历经一审、二审，并经最高检抗诉后由最高院进行了再审。主要涉及法律问题包括：1.最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对“一房数卖”违约行为所规定的惩罚性赔偿的适用问题；2.房地产销售代理公司存在瑕疵的销售行为的法律后果承担问题；3.经检察院抗诉而进行再审的案件中，再审范围的确定问题。最高院在本案的终审判决中对此进行了明确。

【基本案情】

    申诉人（一审被告；二审被上诉人）：湖北金华实业有限公司

    被申诉人（一审原告；二审上诉人）：苏金水

    被申诉人（一审被告）：武汉皓羽地产顾问有限公司

2005年3月，金华实业与皓羽公司签订《保底包干销售合同》，约定由皓羽公司代理销售其开发的项目；项目《商品房买卖合同》及文件均需金华实业加盖公章后方能生效，其他任何单位和个人签订均属无效；金华实业指定财务人员负责收取客户房款并开具收据。

2006年3月，金华实业与皓羽公司签订《<商品房包干销售合同>补充协议》，约定2006年4月为宣传策划月，封盘一个月。

2006年4月，苏金水与金华实业就购买06、07号商铺签订了《商品房认购合同》，载明出卖方为金华实业，加盖金华实业的销售合同专用章。同月，苏金水与皓羽公司的销售人员签署了两份《商品房买卖合同》，其中一份合同的标的物为“一层06号商铺”，价款4431010元，出卖人签章处加盖“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”，买受人处有苏金水签字。另一份合同的标的物为“一层07号商铺”，价款2150000元，合同委托代理机构签章处盖有“武汉皓羽地产顾问有限公司销售合同专用章”，买受人签章处有苏金水签字，但出卖人处没有金华实业的签章。

苏金水向皓羽公司的销售人员交付了20000元现金，并于签约当月通过皓羽公司报批安装在项目销售部的POS机向皓羽公司支付了购房款4211010元，并于2006年5月向皓羽公司的银行账户转账了1400000元。但是，皓羽公司未将上述购房款交付给金华实业。

2006年6月，皓羽公司与金华实业发生争议，解除了包干销售合同，并撤出项目。

2006年9月，金华实业将07号商铺销售给案外人李晶，并办理了合同备案手续，与苏金水产生争议。

2006年11月，苏金水向武汉仲裁委申请仲裁，仲裁期间，金华实业又将06号商铺出售给李少伟，并办理了合同备案手续。

2007年7月，武汉仲裁委作出裁决。9月，金华实业向武汉市中级人民法院申请撤销该裁决书，法院裁定撤销。

2008年4月，苏金水向武汉市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1.苏金水与金华实业签订的《商品房买卖合同》有效；2.因金华实业行为导致合同目的无法实现，判决解除该两份合同；3.金华实业返还苏金水购房款5631010元，并赔偿利息损失689235元；4.金华实业赔偿苏金水5631010元及仲裁费107240元；5.皓羽公司就上述第三项请求承担连带责任；6.由金华实业与皓羽公司承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。

    【争议焦点】

本纠纷最核心的争议焦点主要有两个：

第一，皓羽公司与苏金水签订的购房合同的效力及对金华实业是否具备约束力。

第二，本案中的销售行为，是否适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款，从而可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

针对上述争议，本案一审法院、二审法院、最高院有着不同的理解和认定，笔者对其主要观点进行了归纳。

    【一审法院观点概述及判决】

    第一，针对06号商铺买卖合同，一审法院认为，该合同虽然由皓羽公司接洽签订，但合同中只有金华实业与苏金水的签章，合同主体只能认定为苏金水与金华实业，对双方具备约束力，合同有效。但是，苏金水没有根据合同相对性原则向金华实业支付购房款，因其自身过错导致合同目的不能实现，合同应予解除，但金华实业没有过错。

第二，针对07号商铺买卖合同，一审法院，认为该合同签章处仅有苏金水和皓羽公司的签章，没有金华公司签章，根据建设部令第88号《商品房销售管理办法》第十六条第一款“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”，该合同不具备效力。

第三，针对苏金水提出其签约和付款行为是基于皓羽公司的有权代理，代理人与被代理人内部约定不约束购买人的理由，一审法院认为其实质是要判断是否构成表见代理，并以苏金水没有将款项支付给金华实业等理由认定不构成表见代理。

据此，一审法院作出判决：

一、解除苏金水与金华公司签订的06号商铺买卖合同；

二、皓羽公司向苏金水返还购房款5631010元，并赔偿其资金占用损失；

三、驳回苏金水其他诉讼请求。诉讼费用由苏金水和皓羽公司分担。

苏金水向湖北省高级人民法院提起上诉。

    【二审法院观点概述及判决】

    第一，不同于一审法院，二审法院认为，金华实业与皓羽公司之间存在委托合同关系，即皓羽公司的对外销售行为属于有权代理。

    第二，针对06号商铺买卖合同，二审法院认为，虽然没有皓羽公司签章，但已经有金华实业和苏金水的签章，买卖合同有效。另外，苏金水一直与皓羽公司销售人员商谈，且合同中也明确约定皓羽公司为委托代理机构，皓羽公司未在合同上签章的行为不影响皓羽公司的受托人身份。苏金水对皓羽公司和金华实业签订的《保底包干销售合同》等内部约定也不知晓，故其向皓羽公司支付购房款并不不当，视为向金华实业支付了购房款。

    第三，针对07号商铺买卖合同，二审法院认为，虽然没有金华实业的签章，但是合同中明确约定出卖人为金华实业，委托代理机构为皓羽公司，且从06号商铺合同的签订过程看，苏金水知晓皓羽公司为金华实业的受托人，有权代理销售其项目，07号商铺买卖合同对金华实业具备约束力。

第四，二审法院认为，金华实业将两套商铺出售给他人的行为属于违约行为，且导致合同无法继续履行，苏金水要求解除合同的主张符合法律规定，要求金华实业返还购房款并赔偿资金占用损失的主张也符合法律规定，但考虑到皓羽公司并未将收取的购房款交付金华实业，且皓羽公司对一审法院要求其返还购房款并赔偿利息的判决也予以认可，因此不作变更，但由金华实业对皓羽公司不能偿还的部分承担补充赔偿责任。

第五，二审法院认为，依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款，苏金水有权要求金华实业承担不超过购房款一倍的赔偿责任，但考虑到苏金水所持合同原件存在多处涂改等不正常现象，且其疏于审查对本案纠纷的发生亦有过失，酌情判决金华实业向其承担购房款50%的赔偿责任，其余责任由苏金水自行承担。

第六，仲裁费属于必然支出的诉讼费用，不予支持。

据此，二审法院认为一审法院适用法院错误，故判决：

一、维持一审判决主文第二项；

二、撤销一审判决主文第一、第三项；

三、解除苏金水与金华实业签订的06、07号商铺两份购房合同；

四、金华实业对皓羽公司的给付义务承担补充赔偿责任；

五、金华实业赔偿苏金水2815505元；

    六、驳回苏金水的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费由苏金水与金华实业分担。

金华实业不服二审判决，向检察机关提出申诉。

【最高院观点概述及判决】

    最高人民检察院向最高人民法院提起抗诉的主要观点包括：

    第一，最高院司法解释第八条第二款“一房二卖可向出卖人主张不超过购房款一倍赔偿”适用的前提是出卖人具有恶意违约的故意。皓羽公司未将出售商铺事实告知金华实业，金华实业于2006年9月出售07号商铺时，苏金水也尚未要求交房，并非在明知已售情况下销售他人，且合同“出卖人”处无签章，不存在“一房数卖”的主观恶意。但是06号商铺的销售是在已进入仲裁程序的过程中，明知存在纠纷而再次出售，具有明显故意。两份合同无法实现的根本原因不同，适用法律的前提亦不相同。二审法院判令金华实业就两套房承担购房款50%的惩罚性赔偿属于适用法律错误。

第二，07号商铺买卖合同的“出卖人处”无签章，即皓羽公司出卖07号商铺与金华实业无关，且皓羽公司并未将收到的购房款交付金华实业，金华实业是在毫不知情的情况下向他人出售了07号商铺，故07号商铺不存在解除合同的问题，金华实业对皓羽公司返还购房款563万元承担的补充赔偿责任也不应包含07号商铺的购房款。

    针对“皓羽公司出售06、07号商铺行为的法律后果是否应归属于金华实业”的争议，最高院认为，皓羽公司的销售行为属于有权代理，因此其销售行为的法律后果归属于金华实业。其主要的判断依据包括：

    第一，金华实业与皓羽公司签署了销售代理合同，明确授予皓羽公司销售系争楼盘的代理权限，对外宣传材料上也标明了皓羽公司的法律地位。

    第二，皓羽公司以金华实业的名义进行销售。

    第三，苏金水取得的《认购合同》加盖有金华实业的销售合同专用章。

    第四，苏金水系在楼盘售楼处签订的购房合同，并通过现场POS机支付了主要购房款。

    而对金华实业提出的皓羽公司是在约定的封盘时间对外销售房屋，属于越权行为，对己方没有约束力。最高院认为，这些约定属于内部约定，对外未进行公示，不能对抗善意的购房者。

    针对“金华实业是否因另售06、07号商铺而对苏金水负担相应赔偿责任的问题”的争议，最高院认为，只要出卖人在合同订立后事实上存在将房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，不以其具有恶意违约故意为前提。金华实业的申诉请求实质上将选择及监督委托人代理人的经营风险不当转嫁于购房者。

    苏金水在再审时提出，因为最高检的抗诉并未支持金华实业的申诉请求，金华实业的观点不应纳入再审范围。对此，最高院认为，当事人的诉讼请求不同于支持当事人提出请求的理由和依据，金华实业对合同效力认识问题所提出的理由和依据不同于抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申诉请求未获得抗诉支持，且金华实业的再审请求没有超出原审的审理范围。

    综上，不同于二审法院，最高院认为在本案中苏金水并不存在过错，且应由被代理人金华实业单独承担向苏金水返还购房款及赔偿资金占用损失的给付义务。但考虑到若改判会加重申诉人的责任，且二审法院的判决未实质性损害苏金水利益，苏金水在再审中对此也未提出异议，皓羽公司也要求维持二审判决，因此对此项判决不作变更。

    据此，最高院判决：

维持湖北省高级人民法院（2009）鄂民一终字第28号民事判决。

    【案例评析】

就本案争议焦点及相关的一些法律问题，笔者有如下的总结和思考：

一、对“一房数卖”等违约行为的惩罚性赔偿

1.惩罚性赔偿在房屋买卖合同纠纷中的适用情形

我国民商法对合同违约行为的赔偿责任主要以补偿性赔偿为主，惩罚性赔偿只是例外，须有明确规定方能适用。依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第八条、第九条规定，能够适用“不超过已付购房款一倍”惩罚性赔偿的情形主要包括以下五类，本案情形即属于第二类：

第一，合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

第二，合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。

所以，如果在商品房销售合同纠纷中，因为出卖人存在以上五种严重违约或欺诈行为“导致合同无效或者被撤销、解除”，买受人在要求返还已付购房款及利息、赔偿损失之外，还可以进一步主张不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。

2. 惩罚性赔偿的适用是否以出卖人存在主观恶意为前提

本案例明确了适用惩罚性赔偿的一个重要问题：在本案中，皓羽公司在代理销售项目时存在违反与金华实业之间约定的行为，比如没有将07号商铺合同交由金华实业加盖公章、在约定的封盘时间仍对外销售、越权收取购房款并不当占有等等，这些过错导致金华实业很可能是在确不知情的情况下发生了“一房二卖”的行为（特别是07号商铺），法院在适用惩罚性赔偿时是否需要对出卖人的主观因素加以判断，并以卖人存在主观恶意作为适用的前提？这也是最高检提出抗诉的主要理由。

最高院在判决中明确表达了观点：“只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定（注：指司法解释第八条第二款）中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。”所以，惩罚性赔偿的适用不以出卖人存在主观恶意为前提。

合同纠纷中的惩罚性赔偿在美国的司法实践中适用最广，但这种制度的创设本身就包含着对违约方过错、动机等主观因素的考虑，所以笔者个人对最高检的抗诉理由是认同的。但是，我国《合同法》在违约归责方面将“严格责任”作为一般性原则，所以最高院的观点也符合我国合同法的基本法理。

3. 出卖人的主观恶意等内容是否可以作为确定具体赔偿金额的考量因素

在已明确惩罚性赔偿的适用无需出卖人具备主观恶意的前提下，是否可以像本案二审法院那样，将出卖人的主观因素和双方过错作为确定具体赔偿金额时的考量因素？因为司法解释的条款表述是“不超过已付购房款一倍”，从语义上理解是可以低于已付购房款的，从而在确定赔偿金额时赋予了法院一定的自由裁量权。

虽然最高院在本案的判决中“隐含”表达了二审法院酌情降低赔偿金额的做法错误，但这是因为二审法院降低赔偿金额的理由是苏金水自身存在过错，而最高院根据查明的事实认为苏金水并不存在过错。由于双方的争议焦点并不涉及“出卖人不存在主观恶意是否可酌情降低赔偿金额”的问题，所以最高院还没有“机会”对此问题进行明确。

对此，笔者个人倾向于认为可将出卖人是否存在主观恶意等内容作为确定具体赔偿金额的考量因素，原因如前所述，惩罚性赔偿制度其实是包含着对违约方过错、动机等主观因素的考虑的，而这种做法与司法解释的规定和我国《合同法》对违约归责采“严格责任”的原则也不冲突。

4.代理销售机构的过错不影响惩罚性赔偿的适用以及代理机构的法律责任

本案已经明确，即使出卖人系因委托代理机构的过错而发生了“一房数卖”，这也属于出卖人选择和监督委托代理人的经营风险，不能以此免除出卖人的违约责任以及惩罚性赔偿的适用。

基于委托代理的法律关系，代理人与被代理人之间的内部约定，以及代理人违背该约定的行为一般是不得用来对抗善意第三人的，除非善意第三人对此明知，被代理人应对代理人的代理行为承担民事责任。

但如果被代理人确实因代理人的过错产生了损失（比如向第三人承担了违约责任），被代理人有权就该损失在另案要求代理人承担相应法律责任，要求赔偿。

    二、认定合同主体和约束范围应当尽可能还原当事人的真实意思

一审法院基于07号商铺书面合同的形式要件——签章问题，认定金华实业不是合同一方主体。这种处理方式令笔者想起自己在上海市二中院代理的一起施工合同纠纷上诉案（详见笔者发表于住建部2014年第17期《建筑》的《施工合同语义的正确理解与适用案析》一文），二中院最终纠正了某区法院从形式要件出发认定合同对建设单位不具有约束力的错误。

在确定部分合同纠纷的合同主体时，仅从形式上（比如签章、条款表述）进行认定是不够的，有些交易本身比较复杂，甚至属于三方合同，而占优势地位的当事人可以做到在形式上不是合同主体，比如在笔者代理的上诉案件中，建设单位以“见证人”形式出现在总包与分包签订的施工合同中享有对分包单位的诸多权利，但在出现争议时又试图以非合同主体为由逃避义务；或者合同一方为保障债权，有意把非合同主体的当事人载入合同之中（比如笔者代理的【(2012)松民二(商)初字第1536号】案件，上海市一中院维持）；或者占优势地位的一方约定一些对己方有利，但又并非真实交易情况的条款。当出现这些情况时，就需要对双方的真实意思进行深入探究，具体方式包括：第一，考察签约的时间、地点、参与人员身份、磋商过程等订立情况；第二，结合合同其他条款对争议条款进行综合分析；第三，考察合同的履行事实；第四，考察合同当事人的受益情况；第五，考察合同当事人在签约、履约时所处的商业地位；第六，考察市场中同类交易的商业惯例或当事人以往的交易习惯等等。

作为争议当事人或代理律师，所要做的就是搜集、整理相关证据，并向法院进行充分的论证，引导法官完成心证。

三、申诉人提出的理由和依据不同于检察机关抗诉的理由和依据的处理

本案判决还明确了一个程序法上的问题。

在本案再审过程中，苏金水提出，最高检的抗诉书认为两份合同有效，而金华实业的申诉请求认为两份合同无效，说明抗诉人没有支持申诉人的申诉请求，所以金华实业的观点不能再纳入再审的范围，即只能就检察机关提出的理由和依据进行审理。

对此，本案判决已经明确，如果当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据的，并不意味当事人申请抗诉的请求没有获得检察机关的抗诉支持，只要当事人的再审请求没有超出原审审理的范围，人民法院在再审中应当进行审理。