住宅改为经营性用房，虽无实质性影响也须取得利害关系人同意

信息来源：　 时间：2014-12-13　 作者：范升强

 

住宅改为经营性用房，虽无实质性影响也须取得利害关系人同意

——张一与郑中伟、中国联通建筑物区分所有权纠纷

撰写人：范升强

【要点提示】

在建筑物区分所有权纠纷中，只要能够认定业主或其他使用权人将住宅改为经营性用房，即使该使用行为未对其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，并且该使用行为未违反法律、法规及管理规约，只要有利害关系的其他区分所有权人提出异议，该业主或其他使用权人就应当依照有利害关系的区分所有权人的请求，排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

    【基本案情】

上诉人（一审原告）：张一

被上述人（一审被告）：郑中伟

被上诉人（一审被告）：中国联合网络通信有限公司武汉市分公司

2003年4月，郑中伟取得白玫瑰花苑X栋X单元A室、设计用途为住宅（简称“A室房屋”）的房屋所有权证。

2007年，张一取得白玫瑰花苑X栋X单元B室、设计用途为住宅（简称“B室房屋”）的房屋所有权证。郑中伟与张一为同一单元的上下楼层邻居关系。

2010年5月13日，中国联合网络通信有限公司武汉市分公司（简称“联通武汉公司”）与武汉市公安局等签订武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同。

2011年10月8日，刘保姣（被上诉人郑中伟的嫂子）与联通武汉公司签订白玫瑰花苑通信机房租赁合同，约定联通武汉公司利用A室房屋建设通信机房，租期自2011年10月8日至2015年10月7日止，年租金为29800元；刘保姣负责周边群众的协调工作，保证联通武汉公司正常施工及日常维护；联通武汉公司保证改造、装修房屋不影响房屋的建筑结构安全，设备在工作中或因老化等不影响周边群众的生活休息。

2011年12月起，联通武汉公司开始入驻并使用A室房屋。武汉联通公司在A室房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，用以建设有限光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN（无线宽带局域网）、周边小区居民宽带网、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。同时，郑中伟之兄郑中良仍居住使用A室房屋。

2012年3月起，白玫瑰花苑物业管理处、白玫瑰花苑业主多次要求A室房屋业主“停止生产经营、恢复原住房性质、消除安全隐患”。

2012年4月8日，联通武汉公司领取武汉市重大项目认定书，载明项目名称为无线城市综合项目——“中国联通无线城市”，有效期至2014年4月8日。

2012年7月17日，武汉武昌供电公司向A室房屋业主发出违约窃电停（限）电通知，认为其存在高价低接用电行为。

2013年1月16日，张一起诉郑中伟、联通武汉公司至法院，请求判令郑中伟、联通武汉公司拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋内的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途，并承担本案诉讼费用。

    【争议焦点】

本纠纷核心的争议焦点主要有两个：

第一， 联通武汉公司在诉争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为是否属于将住宅改变为经营性用房；

第二， 如果联通武汉公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房，是否应当经过张一同意。

对以上问题，一审法院、二审法院的理解和认定不同，笔者对其主要观点进行了总结和归纳。

    【一审法院观点概述及判决】

一审法院认为，《物权法》第七十七条的立法目的，实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业，规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为，并非所有将住宅改变的行为都是《物权法》第七十七条规制的行为。被告郑中伟、联通武汉公司并未改变涉案房屋的住宅性质，即或改变亦是用于公益事业，且原告张一未提供其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的证据。

据此，一审法院作出判决，驳回原告张一的诉讼请求。

张一不服一审判决，向武汉市中级人民法院提出上诉。

    【二审法院观点概述及判决】

针对第一个争议焦点，二审法院认为,联通武汉公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，属于将住宅改变为经营性用房：

住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋，其主要用途是生活居住。而经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋，其主要用途是经营性活动。本案中的联通武汉公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有限光纤传输宽带网络等用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此该行为属于将住宅改为经营性用房。

针对第二个争议焦点，二审法院认为，联通武汉公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为应当经过张一的同意：

首先，联通武汉公司将住宅改变为经营性用房的行为应当经过有利害关系的业主同意。依照《物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主的同意”的规定，业主将住宅改变经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1、遵守法律、法规及管理规约；2、应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意的，即使未违反法律、法规及管理规约，将住宅改为经营性用房的行为的合法性仍不具备。而就一审法院就《物权法》第七十七条的理解，二审法院认为，该条款语义清楚、内涵明确，一审对该条款中的“业主将住宅改变为经营性用房”作限缩性解释不当，予以纠正。依照最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”和第十六条第一款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部门的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”的规定，联通武汉公司作为讼争房屋的承租人将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，故也应当经过有利害关系的业主同意。

其次，张一应当被认定为是有利害关系的业主。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当被认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应当证明其房屋价值、生活质量收到或者可能受到不利影响”规定，上诉人张一作为本栋建筑物内的业主，无需举证证明其房屋价值、生活质量收到或者可能受到不利影响，即可以认定为有利害关系的业主。

郑中伟明知其嫂子刘保姣将讼争房屋出租给联通武汉公司用于建设通信机房，仍对该房屋租赁合同予以认可，故应当与联通武汉公司承担连带责任。

二审法院认为一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，故据此作出判决：

一、撤销武昌区法院一审判决；

二、郑中伟、联通武汉公司与判决生效后六十日内拆除A室房屋内的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

    【案例评析】

本纠纷涉及两个关键问题，一是业主将住宅改为经营性用房的认定问题；二是将住宅改为经营性用房取得合法性所需满足的条件。

一、是否够构成将住宅改成经营性住房，应看该业主对房屋的使用目的和其实际主要使用的用途

住宅是专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋，业主使用住宅的目的是满足日常生活居住的需要，实际使用的用途应该主要是生活居住。经营性用房的用途应主要是经营性活动。本案中，被上诉人联通武汉公司承租涉讼争房屋的主要目的和实际使用情况是安装放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，而非用于个人或家庭的日常生活居住使用，应当被认定是经营性活动，该使用实际构成了将住宅改成经营性用房。

二、房屋使用人将住宅改为经营性用房，除了应遵守法律、法规及管理规约的规定外，还需取得利害关系人的同意

《物权法》第七十七条并未完全禁止将住宅改为经营性住房的行为，但是规定了该行为具备合法性应当满足的两个条件，即不违反法律、法规和管理规约，并且取得相关利害关系人的同意。本案中，被上诉人联通武汉公司在A室房屋内安装放置光纤传输机柜的行为并未违反法律、法规，也未违法所属小区的管理规约，符合前一个条件；同时，还应当取得相关利害关系人的同意，最高院2009年出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定了将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意；而对于有利害关系业主的认定，该解释第十一条进一步规定，“本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。”本案中的上诉人张一所有的B室房屋与涉讼争的B室房屋处于同一栋建筑的同一单元，为上下楼层关系，因此应当被认定为有利害关系的业主。本案中，利害关系人张一并不同意承租人联通武汉公司在A室房屋内放置光纤传输机柜（即改为经营性用房），故不符合第二个条件，被上诉人联通武汉公司的该行为因此不具备合法性。

此外，应当明确的是，张一作为同一栋建筑物内的业主，对A室房屋被当做经营性用房使用表示不同意，并不要求承担证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的举证责任，其表达的反对意思足以否定被上诉人行为的合法性。但如果上诉人张一的房屋与A室房屋不处在同一栋建筑内，则其应当提交证据证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，以证明其为有利害关系的业主。