物业管理用房所有权的归属与处分问题

信息来源：　 时间：2014-12-12　 作者：范升强

 

物业管理用房所有权的归属与处分问题

——业主委员会与中川房地产物业管理用房所有权确认纠纷

撰写人：范升强

【要点提示】

物业管理用房是建设单位依照建设工程规划许可证及规划定点要求建造的，是区分所有权建筑物管理人进行管理维护必须的场所。住宅区竣工验收并移交后，物业管理用房的所有权属于小区全体业主共有，物业管理用房的分割、转移、调整、或重新配置，也应当由业主共同或者业主大会决定，建设单位和规划行政管理部门无权在未经过全体业主或者业主大会同意的情况下擅自进行变更。

【基本案情】

原告：徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会

被告：徐州中川房地产开发有限公司

2000年6月21日，被告徐州中川房地产开发有限公司（简称“中川公司”）取得徐州市规划局核发的【徐市规地（2000）编号81】《建设用地规划许可证》，规划定点图对西苑艺君花园（一期）物业用房规划为：2层（限高6米），物业用房260平米。

2000年11月15日，徐州市规划局为被告中川公司建设的西苑艺君花园项目核发了【徐市规建（2000）268号】《建设工程规划许可证》，核准建设7栋6层住宅21403平方米，其中艺君花园8#楼一部分作为物业管理用房（2层、限高6米、东西长12米、南北宽7米），面积为12*7*2=168平方米。

2001年8月30日，该项目完成竣工验收并取得住宅竣工验收合格证书。验收合格后，中川公司开始向小业主交付房屋。随后，中川公司向徐州市规划局提交《关于变更中川“艺君花园”8#楼用途的申请报告》，申请将原规划中的“8#楼物业管理用房”的大部分变更为营业房，为保持原规划的物业管理用房面积，在7#楼西侧底层设置相当面积的物业管理用房。

2001年11月6日，徐州市规划局在原规划定点图上签署了“同意原物业管理用房126平方米变更为营业用房，并将7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房”的意见，同日为被告填发了【徐市规建20010214号】《建设工程规划许可证》，许可建设126平方米营业房。

2003年1月17日，徐州市房产管理局将包括本案讼争物业管理用房在内的艺君花园一期8#楼的房产登记在中川公司名下，房屋所有权证登记的一层及二、三层建筑面积总和约为300平方米，房产档案显示的8#楼东侧上下为两层的部分东西长12米，南北宽7米，中川公司将该部分房屋出租作为幼儿园经营使用。

2008年12月，徐州西苑艺君花园（一期）（简称“艺君花园一期”）全体业主向徐州市政府提起行政复议，请求撤销徐州市规划局所作的“将艺君花园一期物业管理用房126平方米规划变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房”的变更规划行政行为。徐州市政府作出行政复议决定，撤销徐州市规划局做出的上述具体行政行为。中川公司不服徐州市政府作出的行政复议决定书，提起行政诉讼，徐州市中级人民法院判决驳回中川公司的诉讼请求，江苏省高级人民维持原判。

在上述判决生效后，双方就物业管理用房的交付问题仍然协商未果，业主委员会故提起民事诉讼，请求判决确认该物业管理用房归全体业主所有。

【争议焦点】

本纠纷核心的争议焦点主要有以下两个：

第一，行政机关所作的规划定点对本案当事人产生何种效力。

第二，被告中川公司重新调配物业用房的效力如何。

【法院观点概述及判决】

第一，法院认为，行政机关（徐州市规划局）的定点规划对本案当事人产生拘束力。理由是：建筑物建造规划定点是对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。依照《城市规划法》第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。即定点规划是建筑物施工前，行政机关对土地使用人的权利义务的确定，属于行政许可行为。若土地使用权人在特定时间内未对建筑物定点规划提出异议，即对其产生拘束力。本案中中川公司在行政机关核发建设工程规划许可证后，未对定点规划提出异议，故应当按定点规划建造物业管理用房；中川公司也未对定点规划中确定的物业用房的面积提出异议，也应当认定其已经认可该面积。

第二，法院认为，中川公司重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力。理由为：江苏省政府于1998年发布施行的《江苏省城市住宅区物业管理办法》第三十八条规定“住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会。物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有。”江苏省人大于2001年制定并实施的《江苏省物业管理条例》第二十六条规定“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理事实方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收。物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。”徐州市政府1999年公布实施的《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》第二十二条也规定：“……。物业管理用房属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房的使用性质。”2001年8月30日，徐州市建设局为该建设项目签发了住宅竣工验收合格证书，艺君花园一期业主委员会随即通知业主上房，此后，该处物业管理用房依法就应属于艺君花园一期全体业主共有。中川公司在艺君花园一期竣工验收交付后，已经不具有该物业管理用房的处分权，其向行政部门申请对物业管理用房进行变更属于无权处分行为，当属无效。此外，中川公司认为其“已经提供了4#、7#楼各两间车库作为物业管理用房，满足了艺君花园一期全体业主的需求”。法院认为，其所采取的填补艺君花园一期业主此种物业管理必须用房做法实质上减损了业主停车需求等其他利益需求，实为侵害了业主利益而缺乏正当性；并且还违反了《物权法》第七十七条第一款第七项“需经过业主大会决议”的规定，故该行为确属无效。

据此，徐州市泉山区人民法院作出判决，确认艺君花园一期8#楼东侧（两层）物业管理用房贵艺君花园一期全体业主共同所有。

一审宣判后，双方当事人均未提出上述，一审判决发生法律效力。

【案例评析】

对本案上诉争议焦点的认定，涉及对如下几个问题的理解：一是对建设工程规划许可证件性质及法律效力的认识；二是对物业管理用房的所有权归属及移交的认定。

一、建设工程规划许可证及规划定点图的性质为行政许可，对土地使用人具有拘束力

在城市规划区内新建建筑物，土地使用权人必须向城市规划主管部门申请建设工程规划许可证，在取得规划许可之后才能开工建设，其性质属于行政许可。《城市规划法》第三十二条规定，在城市规划区内新建建筑物、构筑物等的，必须向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。第四十一条规定，“……违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，……影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”建设工程规划许可证及规划定点图即属于城市规划行政主管机关对土地使用权人的申请作出的行政许可。对该行政许可有异议的，土地使用权人未在合理期限内提出异议即视为认可，应当按照其要求进行工程建设。

二、竣工验收并交付后，物业管理用房所有权依法属于全体业主共有

《物权法》第七十三条规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”国务院《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。”同时，江苏省城市住宅区物业管理办法》第三十八条和《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》第二十二条均有规定，物业管理用房，应当在住宅区整体移交时移交给住宅区业主委员会。本案中，艺君花园一期竣工验收并被签发竣工验收合格证书的时间为2001年8月30日，并且开发商中川公司随即通知业主交房，即视为完成了住宅区的移交，其中的物业管理用房的所有权即已移交给了艺君花园一期的业主。而此后的2001年11月，中川公司未经小区业主同意，也未经业主大会表决通过，向徐州市规划局申请将物业管理用房使用性质变更为营业用房的行为，属于无权处分行为而无效。