如何清除“带租拍卖”障碍？——破解开发商委托经营套路，涤除租赁负担助力资产变现

信息来源：建领城达所　 时间：2024-08-22　 作者：施晓能

摘要：近年来，作为被执行人的房企常“套路式”将名下地产以委托经营的方式对外出租，并将经营收益通过关联公司隐蔽流转，致使债权人陷入两难：既难以直接追索经营收益，又将在后续的资产处置过程中被迫面临“带租拍卖”，导致资产变现效率受到极大影响。近日，建领城达高级合伙人李越律师、吴官涛律师在一起执行案件中，顺利破解开发商与关联公司“伪租赁，真委托”的合谋逃避执行手段，有效清退实际占有人，提高资产清洁度，最终实现资产高效变现。本文拟对该案办案经验进行简要梳理分析，提供借鉴思路。

一、案情概括及核心难点

本案被执行人系某知名地产商，欠付我方债权人金额高达1.68亿元。该房企名下主要资产为一处位于济南市的商业地标建筑。为实现资产变现，我方积极推动多套商办（以下称“案涉商办”）的拍卖程序，并成功对接投资方，其愿意整体购入待拍卖商办，但要求资产上不存在实际占用，以便其后续整体规划商业布局。

在拍卖过程中，案外人（以下称“经营方”）提出其与被执行人已就案涉商办签订长期租赁合同，且其已将案涉商办对外出租，进而以“买卖不破租赁”为由要求变更拍卖方式为“带租拍卖”。

经过对相关合同的梳理，该种租赁模式下将对本案执行造成如下阻碍：

（一）被执行人的实际经营收益难以确认、执行

依据《租赁合同》的约定，本案被执行人租金收益（委托运营收益）为经营方获得的可分配利润的20%，其中可分配利润=经营收入总额-总运营成本-税收-前期垫付运营成本。在此种利润分配模式下，被执行人与经营方只需通过第三方公司虚构高额运营成本就可使得可分配利润归零，使得被执行人在明面上呈现无经营收益的状态。

事实情况也确实如此。经实地逐户探访，我们得知多数承租人已预付了较长租期的租金，但在此情况下，我们调取的被执行人的账户流水却始终显示未有相应经营收益流入。

面对此状，若仍要执行开发商对经营方享有的债权，则必须深入核查经营方账目的真实性及资金流向，在此过程中需对接税务机关、法院、经营方的服务提供者等多方主体，全方位获取信息来证实其真实收益情况。本案因已经寻找到资方故无须采取该种方式。

（二）“买卖不破租赁”原则下案涉商办清洁度降低，且买受人难以通过收取租金实现收益，极大影响拍卖成交率及成交价格

经实地走访，我们了解到实际使用人与经营方间《商办租赁合同》约定的租赁期限普遍偏长，且实际使用人已向经营方预付了大部分租金及其他费用，故依据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款：“拍卖财产上原有租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”之规定，若经营方主张租赁关系成立，且租赁合同签署于查封之前，则势必发生“带租拍卖”的情况，并对案涉项目资产的处置造成以下不利影响：

首先，房屋买受人难以追回已付租金。一般而言，若实际承租人按期缴纳租金，则竞买人在接手房屋后可通过收取租金的方式实现收益，并能在一定程度上有效缓冲租赁市场动态波动带来的不确定性。但由于案涉商办的实际使用人已向经营方预付了大部分租金及其他费用，竞买人购入房产后若需向被执行人追回此部分租金，通常需要通过司法途径，不仅程序繁琐、耗时较长，而且由于被执行人财务状况不佳，届时将同样面临执行难题。

其次，竞买人运营规划的自由度将受到极大限制。大宗资产投资者通常基于既定运营策略进行投资，而现有租赁关系的存在将严重限制其布局调整与经营优化的能力。若需解除此类租赁，不仅需承担额外的违约金支出，还可能引发法律纠纷，显著增加了投资成本与不确定性。

二、解决路径

基于上述分析，我们的首要目标是阻止法院认定案涉商办存在租赁权利负担，从而确保案涉商办的“清洁度”，促使其成功变现，具体分为以下三步：

（一）紧扣法律关系特征，从收益分配及风险承担角度力证经营方与被执行人间“名为租赁，实为委托”

不动产委托经营管理合同属于无名合同，司法实践中认定该类合同可兼具租赁关系、合作经营、委托关系等多项性质。参考《重庆市高级人民法院民二庭关于委托合同纠纷法律适用问题的解答》：“如当事人约定委托人将商铺、房屋交予受托人经营，经营收益和风险均由委托人承担，委托人支付一定金额的报酬给受托人的，则应认定为委托合同。”

执行异议案件审理过程中，我们紧扣所涉法律关系的特征，着重从合同约定分成租金收益金的计算方式和风险发生时的实际承担主体两方面入手，向法院说明涉案合同实质为被执行人委托经营方对案涉商办进行管理、出租，并支付其一定比例报酬之约定，而非租赁合同。最终法院认为“被执行人从中可获收益与案涉商办经营结果关联性强”，从而认定其与被执行人之间为委托合同关系。

基于这一委托关系的确认，经营方仅作为受托管理人享有“报酬支付请求”的普通债权，此权利既不足以阻却执行程序的进行，亦不能使得案涉商办进行“带租拍卖”。

（二）结合法律构成要件，判断委托关系项下实际使用人也并无“带租拍卖”的权利基础

若《商办租赁合同》签署于申请执行人查封之后，则实际使用人将因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的要件而不享有合法租赁权，无权要求“带租拍卖”。

但本案中，部分《商办租赁合同》签署于申请执行人查封之前，因《商办租赁合同》所载的出租人为经营方而非被执行人，依据《中华人民共和国民法典》第九百二十五条规定：“受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”之规定，判断实际使用人与被执行人间是否存在租赁关系的关键即为经营代理关系是否公开。

具体而言，我们在本案中主张，《民法典》第925条中的“知道”仅为“明知”，而不包括“应当知道”，要求实际使用人明确知道经营方与被执行人之间的代理关系以及被执行人的名称等；对于知道的时间，须为在订立合同时，若实际使用人在履行过程中，甚至在纠纷发生之后才知道代理关系，则不适用此条规定。此外，实际使用人若主张其与被执行人间存在租赁关系，则应遵循“谁主张、谁举证”原则，承担相应举证责任。

而本案中，实际承租人并无法提交证据证明其在合同订立前或订立时已知晓代理关系，故基于合同相对性，该租赁合同的效力仅限于经营方与实际使用人之间，实际使用人与被执行人间并不存在有效的租赁关系，实际使用人也无申请“带租拍卖”的权利基础，法院也认可此观点。

（三）及时清退实际使用人，保障资产清洁度，实现资产快速变现

随着法院对前述案外人执行异议的驳回，我们立即催促法院恢复拍卖流程并组织清退实际使用人。法院随即响应，并在现场张贴腾退公告，要求实际使用人限期搬出。与此同时，我们积极介入，与被执行人、经营方及实际使用人等各方展开密切协调，针对拒绝清退的法律后果、实际使用人后续的救济路径等进行了详细解释，成功清退了大部分实际使用人。

针对个别顽固的实际使用人，我们也及时协调法院启动强制清退措施，由执行干警在公证人员见证下，对场所内所有物品逐一清点、登记造册并实时录像，做好物品搬运、保管工作，清场工作顺利完成。至此，商办内所有实际使用人均得到有效清退，保障资产清洁度。最终，投资方在拍卖开始后即出价购买，成功实现了资产的快速变现。

三、办案心得

实践中，开发商常将自身名下大量商办资产委托专业机构进行经营管理，这已成为一种普遍的商业模式。然而，随着近年来开发商资产债务情况的不断恶化，此类模式也被异化为恶意逃避债务执行的手段，导致其债权人既无法直接执行其经营收益，又因资产存在租赁权利限制而难以通过资产拍卖的方式实现回款。

鉴于此，我们需采取灵活策略，紧密围绕当事人诉求及案件执行进展，精准定制解决方案：对于经营状况良好的资产，我们将严格核实被执行人及经营方的真实收益状况，并据此向法院申请执行该收益债权；与此同时，我们也将同步推进资产处置，积极寻找、对接潜在投资者，依据其投资偏好匹配资产。对于需剥离租赁负担推进处置的资产，即可借鉴本案的办案思路，抽丝剥茧、层层深入分析法律关系，严格对照“带租拍卖”的要件进行判断，提高资产清洁度，助力资产变现。