预售资金监管账户如何执行？——建领城达执行回款1.05亿元现金｜执行专栏

信息来源：建领城达所　 时间：2025-05-06　 作者：施晓能，执行保全部律师

提要 ：近年来，为了确保商品房预售资金用于项目建设，切实保护购房人与债权人合法权益，监管部门对预售资金监管账户的保护力度不断增强，《最高人民法院住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第一条规定明确指出：“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房 屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。”该条款虽明确了监管额度内款项在一定时期内不可划扣的原则，但也为债权人保留了一 定可执行的空间。建领城达律师事务所高级合伙人李越、吴官涛律师在近期代理的一起复杂执行案件，可为预售资金监管账户的执行提供有益参考。

一、案件概况

某国企施工单位承建某知名开发商位于济南市的大型地标性商业项目。2014年项目完成竣工验收备案。因开发商一直拖欠款项，施工单位于2022年提起仲裁。仲裁委确认其工程款债权为1.1亿余元，但未确认建设工程价款优先受偿权。

二、锚定预售资金监管账户，联合施压完成发放

（一）多维度资产调查，锁定监管账户资金

案件进入执行阶段后，我们通过持续跟踪不动产登记信息、住建局预售资金流向，了解到被执行人在当地开发有另一商业公寓项目，该项目已基本建设完成，当地一家国企购买了其中一栋；为进一步核实情况，我们以面试为由访问该国企的人才中心以及项目售楼部，了解到该国企购房系用于给当年度招聘的应届生提供宿舍，其已向预售监管账户汇入了7300万元购房款。

基于上述信息，我们立即制定执行方案：一方面，申请法院冻结并扣划监管账户资金，法院随即成功扣划上述7300万元资金；另一方面，针对性地查封该国企购买、但未实际占有的23套房产。

以上方案系基于法律规定与现实情况的双重考量：从法律层面分析，该国企并不符合《执行异议复议规定》第28条规定的占有要件，难以通过执行异议程序阻却查封，极有可能陷入“房钱两空”的被动局面；从现实情况考量，鉴于该批房产涉及应届毕业生安置的紧迫需求，该国企势必面临极大压力，可能会要求被执行人化解我方债务。

（二）积极应对被执行人及案外人的异议

1.应对被执行人异议：主张监管额度外的资金可划扣

资金划扣后，被执行人如我们所料立即提出执行异议，主张该账户为预售资金监管账户，并依据“专款专用”原则要求执行法院退还已划扣的资金。同时，银行及当地住建局亦出具文件证实该账户属于预售资金监管账户，且对应的项目尚未办理首次登记，依据《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，该账户并不符合强制划扣的法定条件。

然而，我们经过深入研究发现，依据《山东省商品房预售资金监管办法》第十七条：“商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，预售人方可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。”及《济南市商品房预售资金监管办法》第十二条：“……建成层数达到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为70%；取得《主体结构工程质量验收报告》时，监管资金留存比例为35%，取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》时，监管资金留存比例为18%；取得《房地产开发项目竣工综合验收（或分期竣工综合验收）备案证明》时，监管终止。”监管额度随着项目的进度会变化，而监管额度外的资金依法可以划扣。

结合项目现场的实际情况，该项目主体已经完工，据此，我们提出“超额部分非属法定监管资金”的核心论点，主张资金监管比例应调整至35%，即7300万元中，约4745万元已不属于监管范围，法院依法可以划扣。

2. 应对案外人异议：对照《执行异议复议规定》第28条，维持房产查封状态

同样，该国企也针对我们的查封行为提出了执行异议。对此，我们严格对照《执行异议复议规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，主张该房屋并未完工交付，因此该国企在查封前并未合法占有房屋，显然不符合《执行异议复议规定》第28条所规定的构成要件。最终法院认可我方意见，依法驳回该国企的异议。

（三）联合施压，促成被执行人同意发放监管账户内资金

基于以上异议情况，该国企陷入三重困境： 1.其面临着已支付购房款却无法取得房屋所有权的风险；2.原定用于应届毕业生安居的房产因司法查封无法交付，而毕业季已临近，毕业生安置需求愈发紧迫；3.即便其尝试另寻房源，购房资金因被司法冻结而难以收回。

在此多重压力之下，该国企最终同意与我方合作，共同向被执行人施压。被执行人为避免局势进一步恶化，主动与我方和谈，最终其撤回执行异议并同意法院发放监管账户内2300万元资金，清偿我方债权。

三、化解案外人执行异议，以项目房产实现回款

（一）化解多起案外人执行异议，维持我方查封利益

在本案保全阶段，我们已查封被执行人名下多套商办资产，其中部分房屋实际已被开发商出售，故在执行程序中，多名购房人先后提起案外人异议、执行异议之诉等。我方严格依照《执行异议复议规定》第28条的构成要件，逐一驳回对方主张，法院最终驳回全部异议，维持资产查封状态。

鉴于此，部分购房人主动要求和解，同意支付一部分款项换取房产解封，我方通过此种方式回款约620万元。

（二）涤除“假租赁”负担，促成资产顺利拍卖

本案商办资产进入处置程序后，案外人向法院提出执行异议，主张其已租赁案涉商业项目，并以“买卖不破租赁”主张应当带租拍卖。但此前经多方接洽，我们已对接投资人，其希望整层收购干净的房产以便其开展经营布局。对此我们为涤除租赁权利负担，结合租赁合同条款中的“利益共享、风险共担”的约定，主张该合同名为租赁合同，实为委托经营合同，以此突破“买卖不破租赁”的负担【具体案情经过详见本公众号执行专栏《如何清除“带租拍卖”障碍？——破解开发商委托经营套路，涤除租赁负担助力资产变现》】。

在我们取得胜诉判决后，清退了相关租赁人，投资人顺利拍得干净资产，拍卖所得款项为1700余万元。

四、多渠道推介，促成债权转让

得益于本案前期足额的查封、执行异议的有效处理以及租赁的高效清退，客观上解决了债权回收的法律与现实障碍，本案债权也从没有抵押物的普通债权转化为具有可变现资产的优质债权。

在此基础上，我们通过多渠道市场化推介，成功吸引了多家不良资产的投资人的关注。经过多轮谈判，最终促成投资人与施工单位签订《债权转让协议》，债权转让款项为6000万元。该协议签署当日，投资人即支付了全部款项。

至此，我们通过预售资金监管账户划扣、案外人和解、资产拍卖、债权转让等方式，帮助客户回款总计1.05亿元现金。

五、办案心得

当前，商品房预售资金监管账户的执行难题已成为房地产领域司法实践的核心痛点。实务中，行政机关与金融机构普遍倾向于采取“一刀切”的保守策略，对预售资金监管账户的划扣请求持拒绝态度，但是深入分析法律规定可知，真正受到“专款专用”原则保护的仅为预售资金监管账户监管额度内的资金。对此，我们需建立审查机制，其一，需核查预售许可证对应的账户信息，核实监管账户设立的真实性；其二，核查商品房预售资金监管协议，确定监管对象、监管额度等要件；其三，调查项目施工进度，并结合地方性预售资金监管制度中监管比例与项目进度的规定，动态跟踪监管额度。

基于以上，我们在执行预售资金监管账户时，一方面需及时冻结账户，确保首封执行地位的优先性；另一方面需系统调取项目监管协议等基础文件，建立项目进度动态跟踪机制，通过实时核查工程节点准确确定监管额度，对超出监管限额的资金依法启动划扣程序。在此过程中，我们还应定期对资金流向进行严格核查，确保每一笔资金支出均严格符合法定用途，杜绝资金挪用等违规行为的发生。

最后，在当前执行环境日趋复杂的背景下，不仅需要立足于法律规定本身，更需要从项目建设、监管、销售等各方面解析执行困境，通过多元化执行手段，在法律框架内寻找执行突破口，彰显执行律师的专业纵深。