商业综合体的处置策略——建领城达“以执促谈”帮助客户实现1.6亿元回款丨执行专栏

信息来源：建领城达所　 时间：2026-07-08　 作者：建领城达所

代理人：李越、俞光洪、施晓能

提要：

本案因开发商欠付工程款，我们代表施工企业提起仲裁。本案通过仲裁前精准策划、查封正在经营的大型商业综合体，并在执行阶段突破地方保护与租户阻力，坚决推动司法拍卖程序，最终迫使开发商主动达成和解并全额履行，实现现金回款1.6亿元，充分体现了财产保全与资产处置程序在执行中的关键施压作用。

一、仲裁阶段优先锁定核心经营性资产进行保全

在接受委托后，我们通过核实不动产登记信息、开展现场走访并结合招商运营情况，确认开发商名下存在一处建筑面积约10万平方米的商业综合体，整体已投入运营，品牌租户集中，现金流稳定，具备较高的持续经营价值，但该商业综合体已被设定高额抵押；同时，开发商名下尚有部分办公楼房产未对外出售。

结合案件性质与权利结构，我们认为仍应将该商业综合体作为优先保全对象：其一，施工单位依法享有建设工程价款优先受偿权，可就建筑物部分优先于抵押权受偿，存在一定受偿空间；其二，该商业综合体商业价值高、社会关注度高，且在使用与管理上具有不可分割的整体性，客观上不具备分割查封的条件，必须整体查封。此举将在后续司法处置程序中，对开发商的核心经营体系形成持续而直接的压力，从而有助于我方在后续执行及和解谈判中掌握主动权。基于上述考量，我们在仲裁阶段即主动选择优先对该商业综合体采取保全措施。

二、合理运用不可分割物的查封规则与抵押权利负担，依法控制高价值资产

在保全实施过程中，我们明确提出对商业综合体进行整体查封。对此，开发商以查封资产价值严重超出保全标的额为由提出异议。

针对该异议，我们首先依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条：“……可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”之规定，主张该商业综合体在功能布局、经营管理及招商体系上具有高度整体性，若进行分割查封，将严重影响其正常经营并显著减损资产价值，故依法应当整体查封。其次，该商业综合体已设定高额抵押，在法律层面并不存在明显超出保全标的额的问题。经充分沟通，法院最终采纳我方意见，依法维持对该商业综合体的整体查封。

由此，通过对不可分割商业综合体实施整体查封，我方在符合法律规定的前提下，客观上实现了对高价值核心资产的有效控制，为后续执行推进及和解谈判奠定了重要基础。

三、突破地方保护与租户异议，推进处置程序

仲裁裁决作出后，开发商仍未履行付款义务，案件依法进入执行程序。我们随即申请法院启动对已查封商业综合体的评估、拍卖程序。然而，处置推进面临两层阻力：一方面，商业综合体体量较大、租户数量众多，资产处置可能对既有商业运营秩序及社会稳定产生较大影响，地方政府出于维稳考虑，对处置推进持审慎态度；另一方面，以“星巴克”为代表的租户以“带租拍卖”为由提出异议，客观上增加了执行阻力。

对此，我们持续与执行法院及上级法院沟通，指出若对已依法查封的商业综合体长期不启动处置程序，客观上将导致资产处于“悬而未决”的状态，不仅不利于债权实现，也会持续扰乱既有商业运行秩序和市场预期。与此同时，我们逐一核查租赁合同签署时间与备案情况，明确指出相关租赁关系均形成于我方查封之后，依法不具备带租拍卖的条件。最终在多方协调下，法院最终采纳我方意见，驳回租户异议并推进资产处置程序。

四、形成有效处置压力，迫使开发商寻求和解

启动处置程序后，执行局负责人亲自带队在商业综合体内张贴拍卖公告，当日开发商即组织员工及部分租户到场阻挠，试图通过制造现场混乱延缓执行。我们及时协调法院与法警维持秩序，确保公告依法完成张贴。此后，开发商又擅自撕毁公告，我们第一时间协助法院调取监控、固定证据，促使法院依法对其法定代表人进行训诫，明确告知其妨碍执行的法律后果。

在此基础上，我们始终坚持“去租拍卖”，法院随后在该商业综合体范围内张贴腾退公告，责令相关租户限期迁出。有关去租清退的操作可参考《如何清除“带租拍卖”障碍？——破解开发商委托经营套路，涤除租赁负担助力资产变现》一文。

随着评估、公示、腾退程序的持续推进，开发商亦逐步承受来自租户层面的压力，同时其多年经营所形成的商业运营体系面临被整体打破的现实风险。在双重压力叠加影响下，开发商态度发生实质性转变，主动与我方接洽，寻求通过执行和解方式解决纠纷。

在多轮磋商后，双方最终签署《执行和解协议》，不仅就仲裁确认的工程款债务达成履行安排，也一并明确了此前未在仲裁中处理的质保金等争议事项。最终，我方累计收回本金及利息高达1.6亿，案件圆满执结。

五、办案心得

大型商业综合体的执行，往往牵涉地方商业运行、租户权益等多重现实因素，实践中极易陷入“处置推进缓慢、执行阻力较大”的局面。本案的关键突破，在于于仲裁阶段即依法实施有效保全，通过准确把握商业综合体不可分割的法律属性，在短时间内完成对被执行人核心资产的足额控制；并在进入执行程序后，持续、明确地推动去租评估与拍卖等处置措施，使资产处置风险逐步显性化、现实化，从而对被执行人形成多方压力，最终促使其履行债务。