建领城达高级合伙人李越律师应邀为“美凯龙研法堂”做《施工企业以房抵债实务解析》专业分享｜执行专栏

信息来源：红星美凯龙家居集团法务部　 时间：2024-08-21　 作者：建领城达所

2024年7月31日，由美凯龙集团法务部联合苏南建筑组织承办的“美凯龙研法堂”第五季第七期在红星美凯龙总部举办，建设事务部负责人章婕主持开场，特别邀请上海建领城达律师事务所高级合伙人、强制执行团队负责人李越律师以《施工企业以房抵债实务解析》为题进行专业分享，由集团法务部负责人盖焱对培训进行总结。

李越律师从四方面进行了专业分享：

1、以房抵债的方式

近年来由于房地产市场行情的回落，开发商面临巨大资金压力，在此背景下，以房抵债的情形大量出现。在实践中，一般有庭外合议阶段的以物抵债、民事调解书或判决书中确定的以物抵债以及执行中的以物抵债。在不同的以物抵债方式下，物权变动的法律效果将呈现显著差异，需依据具体情形及法律规定进行细致区分与适用。

2、以房抵债的类型及效力

以房抵债协议的效力受到多重因素的影响，包括但不限于抵债合意的形成时间、协议约定的各项条款内容和形式等。这些要素直接关系到以房抵债协议是否有效、以房抵债协议的性质以及对应的法律后果等问题。因此，在签订以物抵债协议时，应根据自身需求明确约定相关事项以规避潜在的法律风险，确保协议的有效性与可执行性。

3、以房抵债的对抗效力

若供房单位的其他债权人申请查封或处置抵债房源，则还需判断以房抵债的对抗效力。当前实践中，通过以房抵债方式取得房产的案外人能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条排除普通债权、优先债权的执行尚存较大争议，需结合当地法院意见进行判断。

因以房抵债在当前法律层面、实践层面均面临较大争议，需要在各阶段采取相应措施，以保障以房抵债的顺利进行。首先，在前期尽职调查阶段，应详尽掌握抵债房源的法律状态和市场情况，同时深入了解供房单位所涉法律纠纷情况。

其次，在协议签订阶段，应根据自身实际需求与法律风险评估设计相应协议条款，明确各方法律关系以及违约后的救济路径。最后，在协议履行过程中，为最大限度降低后续风险，积极采取网签备案、预告登记及抵押登记等行政、法律手续，以增强交易的安全性与稳定性。