建领原创｜《关于商品房消费者权利保护问题的批复》对施工企业的影响及对策（下）

信息来源：建领城达所　 时间：2023-06-12　 作者：王敏、唐越、李越、周吉高

2023年4月20日，最高院发布法释〔2023〕1号文《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称“《批复》”），就法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的商品房消费者权利保护问题，作出新的规定。《批复》条文仅三条，但对商品房消费者、房地产开发企业、施工企业以及银行等均产生影响，在短时间内引起理论和实务界的热议。其中最引人关注的就是对商品房消费者权益的倾向性保护，消费者可依据《批复》主张“房屋交付请求权”及“购房款返还请求权”优先于包括建设工程价款优先受偿权在内的各项权利。本文通过对《批复》进行逐条解读，从施工企业的角度分析可能造成的影响并提出相应的对策和措施。

二、《批复》对施工企业可能造成的影响

根据《批复》的规定及有关精神，对施工企业可能产生一定影响。具体包括：

（一）在办执行异议（之诉）案件数量明显增加

《批复》规定的“小业主优先权”的构成要件较《执行异议规定》第28、29条相比，明显宽松许多。特别是付款上的要求，《批复》第2条第2款同意延长支付全部价款的时间，即商品房消费者在一审法庭辩论终结前缴纳全部价款即可。故《批复》出台后，可能有更多的商品房消费者依据第2条规定提起执行异议（或执行异议之诉）。

在《批复》出台后，我们发现在代理的案件中，尤其是住宅类房建项目，小业主执行异议案件数量井喷式增加，且均会援引《批复》之规定主张权利或进行抗辩。

（二）在办及待办执行案件的难度增大

在我们近期办理的案件中，凡涉及“小业主优先权”的情形，异议人均援引了《批复》之规定。甚至个别案件中，法官会主动释明异议人“如交付全部价款”，超级优先权可能会满足条件。相比较《执行异议规定》，《批复》对小业主给予更加倾斜的保护，其同时享有“房屋交付请求权”和“购房款返还请求权”两项优先权。故施工企业须关注的法律问题更加复杂，抗辩执行异议（之诉）时须搜集的证据更加多样。同时，在推进执行过程中，施工企业可能因反复的执行异议暂缓执行程序（如评估拍卖），推进执行的难度进一步增大。

此外，若涉“购房款返还请求权”，异议人或者被执行人可能会提出“房屋不能交付”且“无实际交付可能”的主张，法院也难以作出判断，在此情况下，执行案件将被无限期拖延或者被终结本次执行。

（三）工程款可能无法优先受偿，影响工程款债权的实现

一方面，即使施工企业的优先受偿权成立，在满足《批复》条件下，顺位也可能在小业主之后。《批复》出台后，商品房消费者一定条件下享有房屋交付和购房款返还的超级优先权。对于房地产开发企业已经售出的房屋，只要买受人已经在一审法庭辩论终结前支付全部价款即可主张对房屋交付的超级优先权。此外，若房地产开发企业已收取商品房消费者购房款，在“房屋不能交付”且“无实际交付可能”的情况下，其可主张购房款返还的超级优先权。

另一方面，在施工企业本身不享有优先受偿权的情况下，工程款债权除受一般抵押权等优先权影响之外，《批复》出台之前购房款返还请求权一般属于一般债权，与其他债权相比并不具有优先性。虽然在2014年《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（下称“《彩石山庄答复》”）明确了购房款返还请求权可以优先于工程价款优先受偿权，但《彩石山庄答复》意见效力仅针对个案，而《批复》第3条提升该规定至等同于司法解释的效力，适用范围更广。这将降低包括没有优先权的工程款作为一般债权的清偿率，施工企业工程款实现的难度将进一步增大。

（四）施工企业资金压力加大，部分企业甚至面临破产风险

因施工企业工程款收回的难度加大，必然造成一系列连锁反应，通常会使企业的资金链紧张，对生产经营产生不利影响，案件执行回款的难度增加，产生大量的呆帐、坏账。对缺乏融资支持的民营企业等而言，甚至可能面临着破产风险。

三、对施工企业的建议

（一）事前评估：对合作伙伴进行全面的资信审查与背景调查

《批复》出台后，商品房消费者的权利得到倾斜，相比之下，施工企业主张工程款的难度进一步增加，这无疑对施工企业在合作洽谈项目时提出了更高的要求。施工企业在合作前期，就应对拟合作伙伴进行全面的资产和信用调查，排查其是否存在重大资产和信用风险，例如是否存在失信被执行信息、涉破涉雷的风险。如合作单位存在重大资信风险，施工企业应谨慎与其合作，从源头防患风险。

后疫情时代的中国经济逐渐复苏，但个别行业、个别区域的发展方向仍存在重大的不确定性，施工企业在施工之前还应当对拟参与的项目进行审慎的评估，避免因信息不畅导致项目进程困难，进而导致工程款难以收回。

（二）事中监管：强化项目过程管理，注意收集证据

在项目的施工过程中，施工企业应当注重对项目风险的全面把控，时刻关注建设单位的资金状况，并要求对方选择适当的履约担保措施。例如，加强对可预售或可出售房屋的抵押，在保证房地产开发企业销售且及时付款的情况下，按一定比例逐步解除抵押，减少因消费者购房给施工企业带来的上述风险。

此外，考虑到后续可能引发的执行异议案件，在项目过程中，施工企业应注重证据的收集。例如针对“房屋不能交付或无实际交付可能”，可提前收集项目进度说明、各阶段项目会议纪要、当地“保交楼”措施实施情况、企业已获取政府对在建项目融资复工的相关文件及案涉项目实际复工的材料等证据说明房屋仍在建设过程中或仍可能复工，存在实际交付可能性，以对抗商品房消费者可能主张的购房款返还优先权。

（三）主动出击：加快对建设单位的资产保全，全方位进行产调

项目过程中，若建设单位已拒绝按期支付工程进度款，施工企业可考虑“诉前保全”，尽速对包括住宅在内的建设单位资产进行保全，在建设单位将住宅销售给商品房消费者之前查封，限制其房屋出售，一定程度上限制《批复》的适用。虽然消费者价款返还请求权的责任财产范围不仅限于其购买的房产，但如已经对房地产开发企业某项目住宅保全后，消费者可能因存在查封信息导致购买该房屋的意愿降低，降低其销售房屋数量，进而提高实际可执行资产的总价值，提高建设工程价款优先受偿权的被支持的可能性。此外，施工企业一旦发现建设单位存在违约可能即应全方位产调，尽可能掌握建设单位更多财产线索，包括但不限于银行账户、不动产、在建工程、股权、知识产权等，以提高回款可能性。

（四）诉诸司法：尽快启动诉讼，以取得生效判决并推动执行

随着项目的施工建设，建设单位会逐步预售相关房产，消费者购买数量也会不断提高。因此，施工企业应当加快诉讼进程，尽早获取生效判决并推动案件进入执行程序。在执行程序中同样加快推进拍卖程序，尽快促成执行款到位，以减少《批复》带来的风险和不利影响。

（五）事后补救：案外人提出异议的应对

当商品房消费者提出异议时，施工企业应严格按照《批复》的各项条件，逐一进行抗辩，拒绝对相关条款的扩大解释。具体而言，建设单位可重点关注以下几点：

1、权利人是否符合“商品房消费者”的范围。若买受人并非自然人或并不属于生活消费则不能适用《批复》。

2、商品房消费者是否系以“居住”为目的。若消费者购买房屋并非为满足基本的居住权，而是为了投资（出售/出租/自然增值），则不能适用《批复》。

3、商品房消费者是否签订房屋买卖合同或房屋预售合同。若其未签订房屋买卖合同或房屋预售合同，则并不构成法律意义上的“购买房屋”，同样不应适用《批复》。

4、商品房消费者是否已经支付全部价款。若商品房消费者在一审法庭辩论终结前还未支付所有价款，则施工企业也可主张其未满足《批复》第2条的适用条件。如商品房消费者在查封后补足价款的，施工企业主张就补足价款的优先受偿权。

5、房屋是否属于无法交付且无交付可能性。若房屋仍存在交付可能性，商品房消费者也不能依据《批复》第3条关于购房款返还的超级优先权。