因承租人原因解除定制房屋租赁合同的责任研究

信息来源：　 时间：2006-11-15　 作者：建领城达所 周吉高 李文华

        【摘要】 关于因一方原因导致合同解除后违约方的责任承担问题，在理论上存在诸多争议，审判实践中遇到此问题的处理方法也不尽一致。本文试图结合一例因承租人原因解除定制房屋租赁合同纠纷案件，对此问题进行一些粗略的探讨。
       【关键词】定制房屋租赁合同  合同解除  违约责任

      【案例】因承租人原因解除定制房屋租赁合同纠纷案
        2005年3月16日，甲公司和乙公司签订《租赁合同》一份，约定：甲公司按照乙公司提出并经有关部门核准的设计方案建设房屋一幢，房屋建成后，将房屋有偿出租给乙公司作为商业经营使用，开办大卖场。租赁期限为20年，每年租金为1000万元。租赁合同订立后，甲公司为建造租赁物支出了建造费用2800万元、配套设施费用1200万元。双方就建成的房屋办理了交接手续以后，乙公司多次函告甲公司，意图解除租赁合同，甲公司未同意。后来，乙公司诉至法院，请求判令解除其与甲公司签订的《租赁合同》及相应的租赁合同关系。甲公司提起反诉，请求判令乙公司支付违约金2000万元，赔偿损失8000万元。（其中，直接经济损失4000万元，可得利益损失4000万元。）
        法院经过审理后认为，乙公司数次向甲公司提出解除《租赁合同》直至提起诉讼，请求解除系争的《租赁合同》，乙公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。考虑到避免损失的进一步扩大及社会资源的浪费，同时考虑甲公司提起反诉，故判决解除甲公司和乙公司订立的《租赁合同》。根据法院查明的事实，甲公司为履行《租赁合同》，已对外支出建造费用、配套设施费用共4000万元；由于甲公司所建造的租赁物，是按乙公司的要求特定设计、建造，《租赁合同》解除后，该租赁物对甲公司无任何利用价值，故甲公司为履行上述《租赁合同》而做出的投入，构成甲公司的直接损失，故判决乙公司赔偿甲公司直接经济损失4000万元。法院注意到，甲公司与乙公司签订的《租赁合同》的第32条约定，合同生效后前5年内，乙公司违约的，甲公司有权解除《租赁合同》，并要求乙公司在赔偿甲公司直接经济损失的基础上支付相当于当年两倍租金的违约金，该条款是甲公司与乙公司的真实意思表示，故判决乙公司向甲公司支付违约金2000万元。甲公司要求乙公司赔偿可得利益损失的请求，法院予以部分支持。
        在上述案例中，法院考虑到乙公司多次提出解除系争的《租赁合同》及甲公司提起反诉，为避免损失的进一步扩大及社会资源的浪费，故而判令解除甲公司与乙公司订立的《租赁合同》。该判决是否合法，本文暂不作讨论。除此之外，上述案例还反映出了三个理论问题：一是合同解除与违约责任形式能否并存；二是定制房屋租赁合同解除后损害赔偿的范围和标准如何界定；三是违约金与赔偿损失能否并存。

        一、合同解除与违约责任形式能否并存
        合同解除，是指合同成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或者双方的意思表示，使合同关系自始或者仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。从实质上看，合同解除是合同的当事人在具备法律规定或者合同约定的解除条件时，有权依约依法免除自己对待给付的义务，从而使合同的法律效力归于消灭的行为。其制度重心在于，在发生某些法定或约定的情形时，为当事人提供一种可以寻求的补救方式。尽管此种方式常常与损害赔偿、实际履行等方式相对应，但它们毕竟分属不同的制度项下，在救济机制和救济后果方面，均有较大差异。可以说，合同解除和违约责任是在不同层面上对当事人给予的保护。【1】
        我国《合同法》规定的违约责任形式主要包括继续履行、违约金、损害赔偿等。一般而言，合同解除就意味着当事人双方或一方认为合同已无履行的必要，因此合同解除显然就与违约责任形式中的继续履行相悖。于是，合同解除与违约责任形式能否并用的问题，实际上就成了合同解除能否与违约金、损害赔偿等违约责任形式并存的问题，即当事人在选择了解除合同的同时能否再对债务不履行造成的损失请求对方承担违约金或者损害赔偿等违约责任形式。下面，笔者将进一步探讨合同解除能否与违约金、损害赔偿并存的问题。
        （一）合同解除与违约金能否并用
        在实务中，合同解除后能否适用违约金条款主要有两种观点。一种观点认为合同解除后违约金条款效力消灭，不能适用。其所持理由如下：违约金条款是以合同有效存在为前提的。依合同解除的“直接效果说”，即合同因溯及既往地消灭，皮之不存，毛将焉附？所以违约金条款也丧失所依附的基础，违约金请求权自当归于消灭，不得再行请求【2】。另一种观点认为合同解除后违约金条款继续有效，可以适用。其所持理由如下：合同解除是否具有溯及力在合同法学说上本身就存在争议，存有直接效果说、间接效果说、折衷说、债权关系转形说等理论，而现行《合同法》第97条的规定则是对合同解除的溯及力不作出统一的规定，而是在合同解除后，当事人可以根据履行情况和合同性质，请求恢复原状或采取其他补救措施。即便采“直接效果说”立场的学者亦非完全赞同合同违约金条款无效，其理由在于，“当事人违约而产生的违约责任是客观存在的，不能因合同解除而化为乌有，对此，不论什么性质的违约金均应一样。为了照顾违约金需要以合同关系存在为前提的理论，在合同解除有溯及力时，可以拟制合同关系在违约金存在的范围内继续存在”【3】。
        笔者赞同上述第二种观点。合同解除后，当事人在合同中所约定的违约责任条款，是否还能作为处理纠纷依据继续适用，这就涉及违约责任条款是否具有相应独立性的问题。根据我国《合同法》第98条规定：“合同权利义务的终止，不影响结算和清理条款的效力。”“结算和清理条款”指当事人在合同中约定的关于经济往来或财务的结算以及合同终止后处理遗留问题的条款，其中的“清理”也应可以包括通过实现设定违约金的方式来处理合同权利义务消灭后的有关事宜。故合同解除后，违约金条款的效力不受影响，可以继续适用。
       就本案而言，《租赁合同》中约定的违约金条款在合同解除后应仍具有效力，可以继续适用；特别是，《租赁合同》第32条的约定可以视为双方当事人对于合同解除后仍得适用违约金条款处理合同权利义务消灭后的相关事宜的明确意思表示。故承租人有权要求出租人支付违约金。

        （二）合同解除与损害赔偿能否并用
        考察各国法律规定及理论学说，关于合同解除与损害赔偿的关系，有两种基本主张：其一是以德国为代表的选择主义，即与债务不履行时，债权人得就解除合同或主张债务不履行之损害赔偿择一行使。合同解除与损害赔偿互相排斥，不能并存。但近年来，在《德国债务法修改委员会最终报告书》中规定债权者依草案第327条解除契约的场合，不仅有基于清算债权关系的请求权，而且可主张以契约不履行为理由的损害赔偿权。可见德国也在向承认解除与损害赔偿并存方面转化。其二为两立主义，主张债权人得于合同解除的同时请求损害赔偿，合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。法国、日本、瑞士等均采纳了此说。【4】
        在这个问题上，我国采用的也是两立主义，即合同解除可以与损害赔偿并存。我国《民法通则》第115条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”《合同法》第97条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
        就本案而言，承租人违约解除租赁合同，给出租人造成了损失，合同解除后，出租人仍有权要求承租人赔偿损失。

        二、合同解除后损害赔偿的范围和标准如何界定
        （一）损害赔偿范围如何界定
        我国《合同法》第97条后段规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。但是该条规定比较抽象，并未明确损害赔偿的范围。笔者认为，审判实践中，损害赔偿范围的确定，应根据合同解除的形式和原因具体问题具体分析：
        1、协议解除
        我国《合同法》第93条规定：当事人协商一致，可以解除合同。此种情形下，当事人对损害赔偿有约定时，从其约定；当事人对损害赔偿无约定时，除非当事人明确表示放弃损害赔偿请求权，否则其仍得请求损害赔偿。因为协议解除是当事人一方从有利于自己的角度出发，而提议或同意的解除。既然他因协议解除而获得了利益，那么依据获得利益者承担风险的理论，他就应该负赔偿责任。该责任的范围包括：对方订立合同所支出的必要费用，因相信合同能适当履行而作准备所支付的费用；合同解除后需对方返还给付物时，对方因此而支出的必要费用；合同解除需责任方返还给付物，却拒绝返还时，对方因此而受的损失。
        2、因不可抗力致使不能实现合同目的之解除
        我国《合同法》第94条第1项规定，因不可抗力致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同。此种情形下，根据《民法通则》第107条的规定，当事人一般不负赔偿责任。两种情形例外：一种情形是一方当事人迟延履行后发生不可抗力致使合同目的不能实现，其应该赔偿以下范围内的损失：对方订立合同所支出的必要费用；对方为准备履行合同和接受履行所支出的费用；合同解除后需对方返还给付物时，对方因此而支出的必要费用；另一种情形是，不可抗力发生时，当事人未采取补救措施，其应赔偿因此而扩大的损失。
        3、违约解除
        我国《合同法》第94条第2项、第3项、第4项分别规定了一方当事人预期违约、根本违约情形下，当事人可以解除合同。此种情形下，当事人违约不履行合同，给对方造成损失，构成赔偿责任，该责任不能因合同解除而消失。此种情形下合同解除的基础是一方当事人违约，根据笔者前文中关于合同解除可以与违约责任并存的相关论述，非违约方在合同解除后，可以依据《合同法》关于违约责任的相关规定请求违约方承担损害赔偿责任。我国《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，因当事人一方违约而解除合同后的损害赔偿范围可依据《合同法》第113条的规定确定，包括直接损失和可得利益损失。
        4、任意解除
       任意解除场合，解除合同可归责于解除者时，解除合同者须承担损害赔偿责任。此种情形下，解除合同后的损害赔偿范围宜为信赖利益的赔偿。【5】
        就本案而言，承租人多次函告出租人意图解除《租赁合同》直至提起诉讼请求解除系争的《租赁合同》，其行为已构成预期违约，法院判决解除合同后，出租人有权要求承租人承担因其违约不履行债务而造成的损失，该损失包括直接损失和可得利益损失。
        （二）损失如何计算
        赔偿损失的计算既是个事实问题，又是个法律问题。说它是事实问题，是因为违约等造成的损失如何，本质上为一种事实；称它为法律问题，是因为探讨这一事实，必须借助法律方法。
        1、直接损失如何计算
        根据损害差额说，应以被害人总财产的变动来衡量损害是否存在及大小。【6】
        就本案而言，出租人为履行合同建造定制房屋而支出了建造费用、配套设施费用共4000万元，即为履行合同发生的财产减少额为4000万元，财产增加额为定制房屋的价值，故出租人的直接损失应为4000万元减去定制房屋的价值。所以，出租人直接损失的有无和大小关键在于确定定制房屋的价值的有无及大小。
        首先，定制房屋是否具有使用价值呢？任何房屋都同时包括通用功能部分和特殊功能部分，比如酒店、商场等房屋同时具有一般建筑物的通用功能部分和为满足酒店、商场等特殊需要而设计的特殊功能部分。本案中的定制房屋是根据承租人经营大卖场的特殊要求设计和建造的，该定制房屋包括一般房屋的通用功能部分和满足大卖场特殊需要的特殊功能部分。该定制房屋的通用功能部分，对任何人均具有使用价值；该定制房屋的特殊功能部分，对较小范围内的人具有使用价值，出租人仍可寻找有此特殊功能需求者出租或者将特殊功能部分改造以实现其价值。法院认定该定制房屋没有使用价值显然是不正确的。依法院的逻辑，如果在某地建造了一栋房屋用于经营酒店，现在不经营酒店了，那这栋房屋就没有使用价值了，只能拆除，显然这是荒谬的。
        其次，如何确定该定制房屋的价值呢？笔者认为可以参照该定制房屋所在地相同地段、相同类型房屋单位面积的市场价格计算，也可以委托房地产专业评估机构对房屋价值进行评估。
        2、可得利益损失如何计算
        首先我们必须界定可得利益和可得利益损失这两个不同的概念。可得利益，是指在合同订立时能够合理预见的，当合同适当履行后可以实现的财产利益。可得利益并不是合同各方在订立合同时即享有的，而是一种将来的利益，订立合同只是使这种可得利益的实现具备了一定的前提条件，只有当合同各方的主要义务得到适当履行后，可到利益才能真正实现。而可得利益的损失，是指由于合同一方的违约，致使合同的主要义务没有得到适当的履行，进而造成合同非违约方的合同可得利益无法实现，最终导致合同非违约方应当增加而未能增加的利益。举个例子，甲、乙双方签订一份《房屋租赁合同》。甲为出租方，乙为承租方，每月租金为5000元，租期为一年。合同一旦签订，甲的合同可得利益即为60000元，这是相对固定的。假使合同签订后，乙即表示不再租赁该房屋了，于是甲宣布行使合同解除权，并将房屋以每月4000元的价格出租给丙，在此情况下，甲实际将得到48000元的租金收入，其原来合同可得利益的损失为12000元。
        就本案而言，出租人可得利益的损失应为合同解除后一定时间内房屋无人承租的租金损失。

        三、违约金与赔偿损失能否并存
        违约金和赔偿损失能否并存应根据违约金的性质区分惩罚性违约金和补偿性违约金两种情况分别讨论。所谓惩罚性违约金，是当事人对于债务不履行所约定之一种私的制裁，此种违约金于债务不履行时，债务人除须支付违约金外, 其他因债之关系所应负之一切责任, 均不因之而受影响，债权人除得请求违约金外，仍得请求债务履行或不履行所生之损害赔偿。而补偿性违约金，功能上主要是为了弥补一方违约后另一方所遭受的损失。此种违约金的运用，目的在于使当事人免除事后计算损害赔偿额的麻烦以及举证的困难。【7】因此，其理念、内容、数额等均应当受到损害赔偿制度的制约。如果当事人约定的是惩罚性违约金，则违约金与赔偿损失可以并存；如果当事人约定的是补偿性违约金，违约金与赔偿损失也可以并存，但必须是超过违约金数额的部分。
        那么应该如何认定合同中约定的违约金是惩罚性违约金还是赔偿性违约金呢？笔者认为，区分惩罚性违约金与赔偿性违约金应当根据当事人对其约定的违约金的主观目的出发，考察其意图是为了赔偿违约的损失还是为了对违约一方加以惩罚或者对其可能的违约行为进行阻吓，从而判断该违约金是赔偿性质的还是惩罚性质的。如果当事人的意思是为了强制履行债务以加强合同的效力，当事人约定的就是惩罚性的违约金；如果当事人的目的是为了事先预定损害赔偿的范围以消除繁锁的举证责任，当事人约定的就是赔偿性违约金。不过需要进一步说明的是，对于当事人主观目的判断，应以订立合同时，双方的真实意思表示、合同相应的条款及相应的证据为准。
        审判实践中，如果合同中明确表示一方当事人违约时除了需要支付合理的违约金外还应赔偿损失，则此违约金应当认定为惩罚性违约金。就本案而言，《租赁合同》第32条约定，合同生效后前五年内，承租人违约的，出租人有权要求承租人在赔偿出租人直接经济损失的基础上支付相当于当年两倍租金的违约金，该违约金就应当认定为惩罚性违约金。出租人有权要求承租人支付违约金并赔偿损失。

        四、结论及建议
        上述案例中，法院判决中存在的最大问题就是对于出租人直接经济损失的界定，法院将定制房屋的建造费用、配套费用作为直接损失并予以支持，实属错误判决。我国《合同法》第97条规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。这些规定对合同解除后赔偿损失的范围和标准均未作出明确的界定，学术界对此也存在较大的争议，导致审判实践中比较混乱，同样的案件在不同法院得出的判决结果可能大相径庭。因此，笔者建议尽快针对违约损害赔偿的范围和标准完善相关立法。

参考文献：
【1】吴兴龙、龙著华等：《合同法比较研究》，中山大学出版社2002年版，第352页。
【2】左觉先：《论契约解除后违约金之请求权是否存在》，载《民法债编论文选辑》，五南图书出版公司，1984。
【3】崔建远：《合同责任研究》，吉林大学出版社，1992。
【4】蔡立东：《合同解除制度的重构》，载《法律与社会发展》2001年第5期，第43页。
【5】崔建远：《合同法》，法律出版社第四版，第255页。
【6】林诚二：《民法债编——体系化解说》，中国人民大学出版社2003年版，第269页。
【7】王利明：《违约责任论》，中国政法大学出版社修订版，第625页。