名为联建实为土地使用权转让的合同的效力及处理
信息来源： 时间：2008-10-28 作者：
【案件事实】
1992年12月29日，L公司与Y公司签订《联合开发协议书》，约定：Y公司受S市人民政府委托修建S市滨海大道工程。为补偿修建滨海大道的工程费用，S市人民政府将该市旧城5号小区的改造工程交给Y公司实施。为保证工程顺利进行，采用招商融资的方式与L公司合作，合作的主要内容是：1、L公司对Y公司承建的项目以先期垫资的形式投入，垫资金额须能满足建设需要；2、Y公司愿在S市5号小区拆迁、平整后，拿出48.82亩土地交由L公司按规划进行开发建设，上述土地上建成的建筑物由L公司负责经营，利润由L公司取得；3、Y公司拿出的48.82亩土地，以每亩180万元计，共计人民币8787.6万元，Y公司以该款筑路、拆迁和交纳土地费；4、L公司在经营其48.82亩土地范围内的建筑物时，Y公司应协助完成房产证的申领工作。该协议还对L公司的付款时间、数额及48.82亩土地的四至作了规定。
签约后，L公司于1993年1月5日至1994年8月16日，先后向Y公司支付人民币4682万元，其中1993年1月5日付款200万元、1993年3月8日付款800万元、1993年4月1日付款500万元、1993年4月14日付款800万元、1993年5月4日付款708万元、1993年6月8日付款708万元、1993年6月22日付款708万元、1993年7月27日付款150万元、1993年9月4日付款100万元、1994年4月29日付款8万元、1994年8月12日付款5万元、1994年8月16日付款19万元。Y公司于1993年初开始修建滨海大道，1994年3月21日该道路经验收交付使用。1993年初，Y公司开始在S市5号小区进行开发前的准备工作。
同年3月9日，S市人民政府以市府（1993）48号文通知5号小区的用地单位和个人，政府拟将5号小区的74.85亩土地出让给Y公司改造建设。同年11月6日，Y公司和S市城市规划局、S市拆迁安置办公室，以市规拆亚联字（1993）101号文件向S市人民政府请示称，5号小区改造工程的工程进展一年来，Y公司受政府委托，会同市拆迁安置办公室已将前期的工作基本完成，但要求停建和拆除违章建筑阻力较大，建议政府将违章楼宇限期拆除。1994年3月2日，S市城市规划局向Y公司发放了旧城成片改造5号地的建设用地规划许可证。1995年7月25日，S市人民政府办公室以市府办（1995）75号文件通知各有关单位，市政府原定统一改造的5号小区，1993年市政府将此地交由Y公司改造建设，现粮食局提出收回自主改造。鉴于承担5号小区改造建设的Y公司现无力进行开发，市政府原则同意将5号小区用地交由S市粮食局进行开发，并收回Y公司对5号小区的开发权，其原投资市政工程的资金可划地予以补偿。由于5号小区的开发权被S市人民政府收回，1996年3月22日，市政府召集S市城建局、拆迁办、国土局、规划局、人防办、Y公司及L公司进行协调，讨论重新划地给Y公司并直接将地易名给L公司等有关事宜。1996年4月4日，L公司向海南省高级人民法院起诉，请求认定双方所签协议无效，判令Y公司返还购地款49682万元人民币并支付同期利息。
1997年7月3日，L公司曾向法院表示同意Y公司以土地补偿已用于建设滨海路和5号小区拆迁的费用，不足部分可以退款或其他方式予以补偿，但该公司在同月15日又表示，鉴于滨海大道工程决算及相关的动迁安置费用新增数额巨大，尚未得到S市人民政府的最终确认，补偿地块也未能落实，该公司不再考虑以土地进行补偿的调解方式。
另查明：Y公司于本案一审期间已在S市取得总面积为22801.55平方米的国有土地使用权证和土地房屋产权证（其中月川45号地块10240.61平方米；榕根9号地块l0009.7平方米；10一2号地块2251.87平方米），总价款为人民币17378243.97元。本院审理期间，Y公司又在S市取得总面积为21506.488平方米的土地（其中：月11143一3号地块10666.623平方米；4－1号地块4571.745平方米；榕根10－2号地块6268.12平方米），总价款为人民币16020004.04元。五块土地使用权价款共计33406170.82元。
【法院认定】
法院审理认为：L公司与Y公司签订的联合开发协议书，从内容上反映出双方确立的是土地使用权转让关系（L公司通过代Y公司垫资修建滨海路，以取得5号小区的48．82亩土地使用权）。双方在签订合同时，Y公司尚未取得5号小区的合法用地手续，该协议违反了国家土地管理的有关规定，为Y公司以后不能交付48.82亩土地埋下了隐患，损害了L公司的利益；在1993年后，S市人民政府虽下文同意将5号小区土地统一出让给Y公司开发，但因在拆迁红线范围内尚有其他单位主张对5号小区土地享有使用权，上述争议又未能得到及时解决，使得拆迁工作无法顺利进行，造成5号小区土地被S市人民政府收回，Y公司对L公司承诺交付5号小区48．82亩土地的义务无法履行，因此，应认定该合同无效。造成合同无效的主要过错在Y公司。Y公司收取L公司的人民币4682万元应予返还；鉴于L公司过去曾多次表示愿意接受部分土地，以抵偿Y公司应返还的土地款，Y公司已按其意思办妥了3块土地的合法手续，故应直接判令Y公司直接将3块土地交付L公司，余款予以返还；L公司在明知Y公司尚未取得5号小区土地使用权的情况下，仍与其签订合同，对造成联合开发协议无效亦负有一定过错责任。L公司诉请理由成立，应予支持。Y公司虽反诉称双方签订的联合开发协议书有效，要求追究L公司的违约责任，但因双方当事人均认可履行的是1992年12月29日签订的联合开发协议书，故其反诉理由不充分，法院不予支持。
【法院判决】
1．L公司与Y公司签定的联合开发协议书无效；
2．Y公司自本判决生效后30日内返还L公司人民币4682万元及利息的80％（自收款之日起至还款之日止，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计息）。L公司自行承担20％的利息损失；
3．Y公司于本判决生效后30日内将S市河东区榕根开发小区2区9号地块（土地面积为10009.07平方米）、S市榕根小区10－2号地块（土地面积为2251.87平方米）、S市月川小区45号地块（面积为10240.61）平方米土地使用权过户至L公司名下，总计作价为人民币l730万元，以抵偿Y公司应返还L公司购地款的一部分，办证所需费用按国家规定负担；
4．驳回Y公司的反诉请求。一审案件受理费人民币449390元由Y公司负担359512元，L公司负担89878元；反诉案件受理费人民币449390元由Y公司负担。
【律师分析】
双方当事人所签订的《联合开发协议书》名为联合开发，但协议中上述关于转让土地使用权的亩数、单价、总价和四至的约定表明，协议的性质不是联合开发，而是土地使用权转让。鉴于该协议签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》实施之前，故应以国家当时有关土地管理的法律、法规和最高人民法院《关于审理房地产法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》为依据衡量其合法性。本案双方当事人签订《联合开发协议书》时，Y公司既未与S市人民政府签订土地使用权出让合同、交纳土地出让金而实际取得S市5号小区的土地使用权，也没有得到S市土地管理部门的批准，就以每亩180万元的价款向L公司转让土地使用权，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让条例》第四条的规定，而且在本案一审期间也没有补办土地出让手续，故应认定该协议无效。Y公司将自己没有取得使用权的国有土地有偿转让给L公司，是导致《联合开发协议书》无效的主要原因，对此，Y公司应负主要责任。Y公司应返还从L公司取得的4286万元人民币。L公司明知Y公司尚未取得土地使用权却与其签订协议，对协议无效也应承担一定责任。Y公司上诉请求认定双方当事人签订的《联合开发协议书》有效并追究L公司的违约责任，缺少事实和法律依据。
中国建筑房地产专业法律服务网 版权所有 ©2010-2012 电话：86-21-62808858-508 58773182 传真：86-21-52308588 周吉高律师 zhoujigao@jlcdlaw.com
沪ICP备08114523号 技术支持：上海同道信息技术有限公司
