一、关于制定依据

原征求意见稿的规定为：“为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”

建议修改为：“为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、 《中华人民共和国物权法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”

理由：

本解释主要是针对《物权法》实施后遇到的法律问题而作出的解释，且本解释中多次提到《物权法》（如本征求意见稿第五条第二款），故建议在制定依据中增加《中华人民共和物权法》。

二、关于第一条

原征求意见稿的规定为：“物业服务企业未按照物业服务合同约定履行维修、养护、管理和维护等义务，或者履行义务不符合物业服务合同的约定，业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。”

建议修改为：“物业服务企业未按照物业服务合同约定履行维修、养护、管理和维护等义务，或者履行义务不符合物业服务合同的约定，业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。

物业服务企业未能按照法律、行政法规的规定履行维修、养护、管理和维护等义务，或者履行义务不符合法律、行政法规的规定，业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。”

理由：

实践中，常常出现业主委员会、业主在签订物业服务合同时未能将物业服务企业的法定义务约定到物业服务合同里面的情形，故建议规定物业服务企业违反合同无约定但法律、行政法规规定的义务时，亦须承担违约责任。

 

三、关于第二条

原征求意见稿的规定为：“物业服务企业拒绝履行或者在合理期限内 拖延履行物业服务合同约定的维修、养护和维护等义务，或者经 多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同约定的标准，业主委员会或者业主自行或者委托他人对业主专有部分或者共有部分进行维修、养护和维护，请求物业服务企业 承担相关费用的，应予支持。

前款所称专有部分、共有部分以及相关费用，以物业服务合同约定范围为限。”

建议修改为：“物业服务企业拒绝履行或者在合理期限内 未能完全履行物业服务合同约定的维修、养护和维护等义务，或者经 两次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同约定的标准，业主委员会或者业主自行或者委托他人对业主专有部分或者共有部分进行维修、养护和维护，请求物业服务企业 赔偿损失的，应予支持。”

理由：

    1、原征求意见稿规定的“在合理期限内拖延履行”逻辑不通，故建议修改为“在合理期限内未能完全履行”。

2、原征求意见稿规定的“多次”不明确，故建议参照《中华人民共和国消费者权益保护法》第 45条的第 1款的规定“对国家规定或者经营者与消费者约定包修、包换、包退的商品，经营者应当负责修理、更换或者退货。在保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货。”修改为“两次”。

3、原征求意见稿规定的“相关费用”语意模糊且有歧义，故建议修改为“赔偿损失”。

4、该条是关于物业服务企业不履行合同义务的规定，有关专有部分、共有部分的服务内容及收费当然是以合同约定为限，故该条第 2款的规定属累赘，故建议予以删除。

三、关于第三条

原征求意见稿的规定为：“ 业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。”

建议修改为：“业主委员会、业主或者 其他第三人实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。

前款所称附属设施是指建筑区划内建筑物以外的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房等业主共有部分。”

理由：

    1、实践中经常出现业主委员会、业主以外的其他第三人（如物业承租人、借用人等实际使用人）妨害物业服务企业管理的行为，故建议规定物业服务企业对其他第三人的妨害行为亦得请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

2、建议增加一款规定对附属设施的组成作进一步的明确。

3 、该条实际上是规定了物业服务企业对妨害物业公司管理权的行为的请求权，但该请求权是否具有法律上的依据、究竟是违约之诉还是侵权之诉？故建议作进一步的考量。

 

四、关于第四条

原征求意见稿的规定为：“物业服务企业 违反规定擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费 ,或者不当收取手续费 、备付金等额外费用，业主委员会或者业主请求退还的，应予支持。”

建议修改为：“物业服务企业 违规或违约擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费 ,或者不当收取手续费等额外费用，业主委员会或者业主请求退还的，应予支持。

理由：

1、物业服务企业的收费应符合法律、法规、规章的规定以及物业服务合同的约定。

2、备付金究竟是指何种性质的费用不明确，法律法规中亦无此法律概念，故建议予以删除。

 

五、关于第五条

原征求意见稿的规定为：“业主委员会或者物业服务企业请求业主履行交纳物业费的义务，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。

  　 全体业主根据物权法第七十六条的规定共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。”

建议修改为：“业主委员会或物业服务企业请求业主履行交纳物业费的义务，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。”

理由：

    该条第 2款的原告主体不明确，且该款内容属于处理建筑物区分所有权纠纷的解释，故建议在此予以删除，而放在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中予以规定。

 

六、关于第六条

    原征求意见稿的规定为：“物业服务合同期限届满后，物业服务企业继续进行物业服务和管理，对方当事人没有提出异议的，原物业服务合同继续有效，物业服务期限为不定期。一方请求解除物业服务合同的，应在三个月之前 通知对方当事人。”

建议修改为：“物业服务合同期限届满后，物业服务企业继续进行物业服务和管理，对方当事人没有提出异议的，原物业服务合同继续有效，物业服务期限为不定期。一方请求解除物业服务合同的，应在三个月之前 书面通知对方当事人。”

 

七、关于第七条

原征求意见稿的规定为：“物业服务合同 期限届满或者终止、解除后， 业主委员会或者业主大会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房以及物业管理服务所必 须的相关资料及费用的，应予支持。”

建议修改为：“物业服务合同 终止后， 业主大会或者业主委员会经业主大会授权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房以及物业管理服务所必 需的相关资料及费用 并赔偿因不当移交相关资料造成的经济损失的，应予支持。”

理由：

1、期限届满、解除均是合同终止的一种形式，故建议予以修改。

2、根据《物权法》第 76条第 1款第 4项的规定，解聘物业企业须由业主大会集体决策，业主委员会作为业主大会的执行机构，行使该项权利须有业主大会的授权。故建议予以修改。

3、该条未明确物业服务企业因物业资料损毁而无法移交时应否承担赔偿责任，故建议予以明确。

 

八、关于第八条第一款

    原征求意见稿规定为：“物业服务企业未尽 合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。”

    建议修改为：“物业服务企业未尽到 法律、法规、规章规定或物业服务合同约定的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身、 财产损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。”

理由：

1、原征求意见稿该条是参照《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第 6条制定的。《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第 6条的规定“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”系针对住宿、餐饮、娱乐等经营活动中涉及的一般民事纠纷，而物业纠纷系一种特殊的民事纠纷，相关法律、法规、规章对此均有详细的特殊规定，故建议对“合理限度范围内”作进一步的明确。
    2、物业服务企业未尽安全保障义务致使物业服务区域内发生财产损失，物业服务企业亦应当承担赔偿责任，故建议予以修改。

九、关于第九条

原征求意见稿的规定为：“车辆在物业服务区域内丢失或者毁损， 业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。 业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。

物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。”

建议修改为：“车辆在物业服务区域内丢失或者毁损， 车辆所有权人请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。 车辆所有权人对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。

物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。”

理由：

实践中，在物业服务区域内停车的不仅是业主，业主以外的人亦可支付一定的停车费而在物业服务区域内停车，故建议规定业主以外的车辆所有权人在物业服务区域内丢失或损毁车辆亦得请求赔偿。

 

十、关于第十条

原征求意见稿的规定为：“有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。”

建议修改为：“ 业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：

  　（一）已经选举出业主委员会的，为业主委员会；

  　（二）没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。

  　有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。”

理由：

    参照《关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释（征求意见稿）》第十三条予以修改。

 

十一、关于增加共有部分遭受第三人侵害的规定

建议在第八条后增加一条规定：“物业服务企业未尽到法律、法规、规章规定或者物业服务合同约定的义务致使物业共有部分遭受损失的，业主委员会、业主大会、业主请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。”

理由：

实践中经常出现因物业服务疏于管理导致小区物业共用部位、共用设施设备遭到损害的情形，故建议司法解释增加相关规定。

 

十二、关于增加关于物业服务企业利用物业共有部分营利的规定

建议增加规定：“物业服务企业违规或违约利用物业共有部分营利，损害业主公共权益的，业主委员会、业主大会、业主可以要求物业服务企业恢复原状、赔偿损失，并返还收益。”

理由：

实践中经常出现物业服务企业违规或违约利用建筑物外墙等业主共有部分进行营利的情形，故建议增加相关规定。

 

十三、关于增加物业使用人的规定

建议增加规定：“物业使用人有下列情形之一的，参照适用本解释。

（1）   物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的；

（2）   物业使用人接受物业服务，已经与物业服务企业形成事实的物业服务关系的；

（3）   业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；

（4）   物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。”

理由：

实践中，物业的承租人、借用人或其他实际使用人作为物业的实际使用人，享有接受物业服务的权利，承担物业管理中的义务，故建议规定对于物业使用人参照适用本解释的相关规定。

 

 

上海市律师协会建筑与房地产法律研究委员会

      2008 年 7 月 21 日

附： 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）




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