金融危机下发包人抛售在建项目 承包人谨防欠款风险

信息来源：　 时间：2008-12-11　 作者：周吉高

      金融危机席卷全球，房地产市场行情不佳、销售不畅，再加上银根收紧，开发商从银行贷款不力，因此，部分开发商的资金链开始紧张。目前，不少小型开发商迫于资金压力，已经纷纷表示有意将手中的在建项目转让。
      承包人如何在发包人转让在建工程时规避因此而给自身带来的法律风险？下面笔者结合案例予以简略论述。

     【案例】某在建工程转让后承包人追讨欠款失败案
      某承包人与发包人签订《建设工程施工合同》一份，由承包人承包施工某大厦的土建及安装工程，合同价款为4145万元。
      施工过程中，发包人迫于资金压力将在建工程转让给某房产公司，但发包人并未与承包人办理解除施工合同的手续，同时，承包人也未与受让人某房产公司签订新的施工合同，但三方签订了《借款协议》，约定受让人房产公司同意借款400万元给承包人，承包人同意在大厦地下室工程款中，由受让人房产公司直接扣除偿还。
      此后，工程停止施工，停工期间，受让人房产公司支付了部分工程款给承包人，受让人房产公司委托审价单位对承包人已完成的地下工程进行审价，审定价款为2006万元。
      此后，承包人提起诉讼，要求发包人、受让人共同支付拖欠的工程款987万元，要求确认承包人就大厦拍卖价款具有优先受偿权，并要求发包人承担银行利息。       
      法院审理后认为：承包人要求受让人支付工程款缺乏依据，原因在于：首先，发包人与承包人的施工合同关系仍然存在，并没有解除，而与受让人之间并未建立施工合同关系；其次，尽管三方签订的《借款协议》中约定，对于承包人向受让人的借款，承包人同意于大厦地下室工程款中由受让人直接扣除偿还，此后受让人向承包人支付了部分工程款，受让人在工程审定单上盖章，但当事人的上述行为，尚不具备我国法律规定的债权债务转让的法定构成要件。因此，受让人并未成为该工程款的债务人，受让人的行为系代发包人向承包人支付工程款。在受让人不支付工程款的情况下，根据法律规定，承包人仍应请求债务人支付。关于承包人要求确认就大厦拍卖价款具有优先受偿权的请求，因大厦已经转让给受让人且办理了变更登记手续，发包人对该大厦已经没有所有权，因此，承包人该请求不能成立。
      法院最后判决：发包人向承包人支付拖欠的工程款987万元，并承担拖欠工程款的利息，承包人的其他请求不予支持。在执行阶段，因为发包人已实际无财产可供执行，判决书成为一纸空文。
      这个案子给我们什么启示呢？在建工程转让的时候，如果发包人拖欠工程款，则需要予以解决。否则的话，因工程转让发包人收到转让款后一旦转移资金，则往往会丧失履行能力，拖欠工程款无法获得清偿。
      那承包人如何来预防这种局面的发生呢？笔者认为，方法之一，当发生在建工程转让的时候，承包人可以要求发包人从其收到的转让价款中向承包人支付拖欠的工程款；方法之二，承包人要求发包人与受让人共同成为履行拖欠工程款的义务人，这个约定必须明确具体；方法之三，承包人与受让人建立新的施工合同关系，则对新施工的工程具有优先权。
      在建工程转让的时候，承包人可以提出这些要求，但是如果发包人或者受让人不同意怎么办呢？最好的办法就是承包人要与受让人、发包人协商、谈判，承包人可以施加压力。怎么来施加压力呢？首先，承包人具有现场占有权；其次，承包人可以要求建设行政主管部门予以协调，表明如果受让人不承担责任，则民工工资难以保障等。



版权声明：本作品版权为周吉高律师团队所有，相关网站或平面媒体转载、摘编、使用本作品的，请注明作者和来源。