别墅花园面积大幅缩水 业主主张退房还是赔偿

信息来源：　 时间：2009-04-09　 作者：周吉高 张倩

       【案情简介】
      2008年1、2月间，王某因有意购买某房产公司开发的位于本市浦西的某独栋别墅（下称：该别墅），多次在该公司销售人员陪同下，实地察看该别墅。经丈量，该别墅独用占地面积约1200㎡，其中独用花园面积约700㎡，均为小区内同比最大。该别墅不仅在小区内具有独特性，在上海的别墅中亦因如此之大的占地面积和花园面积而具有相当的稀缺性。此外，独用花园又以南面花园为最大，长约32米，最宽处超过15米，由矩形加弧形构成，面积达470㎡，占到整个花园面积的69%，系该别墅的主花园。
      该别墅的以上特点吸引了王某，因此，2008年2月底，王某与该房产公司签订了《预售合同》，以6万元/㎡的单价，2640万元的总价购买了该别墅（别墅房屋建筑面积为440㎡）。根据《预售合同》第2条提及的附件四小区平面布局图结合实地丈量，可以计算出该别墅独用占地面积及花园面积。
      然而，2008年8月初，王某再次实地察看该别墅时发现：房产公司将主花园南边围墙向北缩进了约10米，主花园面积从470㎡骤减到160㎡，减小了310㎡，长宽比由2：1变为6：1，弧形消失，比例协调的主花园变成了狭长的“绿化带”。
      王某对此极为震惊，当即向房产公司提出异议，但经多次协商无果。
     
      【律师就维权方案出具法律意见书】
      2008年9月，王某委托本团队律师代理此案。接受委托后，本团队律师就王某关心的维权方案问题，是主张退房方案，还是主张赔偿方案出具法律意见书，针对两种方案进行比较分析。
      一、退房方案
      王某的设想之一就是：主张退房（返还房价款及利息），并要求房产公司按照《预售合同》第17条的约定承担赔偿金额为总房价款20%的赔偿责任。
      1、王某退房的请求能否得到法院的支持？
      《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”
      该款规定了一方当事人根本违约时，另一方当事人有权解除合同；该款同时也确立了判定是否构成根本违约的标准是“不能实现合同目的”。究竟什么是“不能实现合同目的”，则属于立法留给法官自由裁量的范围。
      司法实践中，法官在认定是否构成“根本违约”时，首先会考虑该违约行为是否包含了实现合同利益的“关键因素”。合同履行中包含的因素有：时间（期限）、地点、标的物情况、特定的身份要求等；对于不同的合同，这些因素发挥的作用并不相同，如果其中某个（些）特定因素对合同当事人实现合同利益是关键的，并且不能替换，那么，就可以认定该特定因素是合同的“关键因素”。违约行为中包含了该“关键因素”的，就应当可以认定构成根本违约。
      就本案而言，律师认为，王某因合同标的物——该别墅花园面积非常之大的独特性、稀缺性而决定购买，因而房产公司大幅缩减别墅花园面积的违约行为致使王某不能实现合同目的，可以认定为根本违约，因而王某可以解除合同。
      当然，房产公司大幅缩减别墅花园是否构成根本违约、王某是否可以解除合同的认定权在法院。也就是说，王某退房的请求最终能否得到法院的支持存在一定不确定性。
      2、如果王某退房的请求得到法院的支持，王某要求房产公司按照《预售合同》第17条的约定承担赔偿金额为总房价款20%的赔偿责任的请求能否得到法院的支持？
      《预售合同》第17条约定：“乙方行使本合同条款中约定的单方解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起30日内将乙方已支付的房价款及利息（按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，在退还房价款时一并支付给乙方。”
      第17条适用于依据约定解除合同的情形，而不包括因根本违约而依法解除合同的情形，本案纠纷中王某解除合同的原因——房产公司单方缩减其花园面积，并非双方在合同中约定的王某可以解除合同的情形，因此，法官对如何赔偿有很大的裁量权,不排除判决赔偿利息损失或稍高于利息损失的可能,但这种结果并非王某所追求的。
      同时，考虑到全球性的金融危机、房价下跌的大环境，法院判决参照《预售合同》支持王某诉请赔偿20%房价款528万元的可能性非常之小。此外，即使法院确认合同解除，并且可以参照适用《预售合同》中违约解除赔偿20%房价款的条款，该房产公司仍可以依法提出王某从购房到退房不足一年时间，违约金过分高于造成的损失，请求予以减少。
      综上，根据上述本案诸多的综合因素，法官有很大的裁量权且要考虑平衡双方利益，从公平的角度来看，法院支持诉请王某退房且赔偿房款20%的可能性不大。另外，如王某大部分诉请得不到支持，还需自行承担近20万的诉讼费。
      二、赔偿方案
      王某可以考虑的方案就是不要求退房而是要求赔偿别墅价值贬值损失。
      《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
      就本案而言，房产公司擅自缩减王某别墅花园面积约310㎡，其违约行为无疑给王某所购别墅的价值造成了很大贬损，而恢复原状，换房等补救方案也在双方诉前协商时已知没有可能性，在此情况下，房产公司应当赔偿王某别墅价值贬值损失。
      那么，如何来认定别墅价值贬值损失呢？在司法实践中，法院通常采取委托司法评估的办法来确定花园面积减小造成房屋价值贬值金额，亦即可能支持的赔偿金额。司法评估方法通常为评估花园面积前后不一致对房屋造成的价值贬损。为了初步了解别墅价值贬损金额，王某进行了评估咨询。
      考虑到王某仍然能够接受该别墅，同时，比较上述两方案的可能结果，律师建议王某采取通过赔偿方案维权。
     
      【律师代理诉讼】
      2008年11月，王某接受了团队律师法律分析意见书中的建议，在双方协商不成后，起诉要求房产公司赔偿其别墅价值贬值损失，并在诉讼中申请对别墅价值贬损金额进行司法评估。
      房产公司在审理中表示：房产公司已在王某购房时告知其小区规划面积减小；王某的花园面积减小系因小区规划面积减小所致，而小区规划面积减小又系市政规划原因，房产公司对王某花园面积减小并无过错，不应予以赔偿。
      对此，团队律师调取了房产公司在档案馆、房地局等处备案的别墅小区平面布局图系列文件，该系列文件证明该小区自2005年开始规划至预售，王某所购别墅花园面积并未发生过任何变化，明显小于《预售合同》附件四中依比例尺可计算出的花园面积，且形状也与附件四不同。在此基础上，律师提出房产公司在销售该别墅时对王某存在明显的、严重的欺诈，合同责任为严格责任等观点。后房产公司显示出和解的诚意，双方以评估咨询的贬值金额200万元和解结案。

      【诉讼中房产公司发出入伙通知书，律师再次出具法律意见书】
      值得一提的是，王某起诉后，房产公司仍然于2008年12月依据《预售合同》约定的交房时间向王某发出《入伙通知书》，通知王某办理房屋交接手续。王某向律师表示打算拒绝接收该别墅，直到房产公司恢复别墅花园面积或者诉讼终结获得赔偿后再接收该房屋。
      律师经过对《预售合同》条款进行深入研究，向王某出具了《法律意见书》，建议其收房，原因如下：
      一、根据《预售合同》约定，房产公司已经完全具备了交房的条件，而王某拒绝收房缺乏合同依据，也不符合通常的司法实践。
      《预售合同》第9条约定：“该房屋的交付必须符合：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。”而《预售合同》补充条款第5条约定“交房日期以满足合同第9条的交付条件为唯一要件。”——房产公司在《入伙通知书》中表示已经取得该别墅的大产证，符合约定的交房条件。
      在司法实践中，就本案而言，拒绝收房通常应当以房产公司具有适当履行的可能（恢复花园面积的可能）为前提，如果该房产公司丧失履行的可能性（根据双方协商中，该房产公司提供的有关报批文件显示，在实际上已不可能恢复花园面积），拒绝收房实际上无法起到督促该房产公司适当履行（恢复花园面积）的作用，则更适合采取其他方式追究其违约责任，比如（诉讼）要求赔偿损失的方式。而一旦诉至法院，基于前述原因，王某拒绝收房行为也很难得到法院的支持。
      二、根据《预售合同》相关约定，拒绝收房引起的法律后果对王某较为不利。
      双方《预售合同》主文与补充条款对王某拒绝收房后果的约定存在一定的矛盾，但总体对王某均是不利的：一方面约定王某拒绝收房且未支付有关款项，房产公司有权根据合同第7条单方解除合同并要求赔偿20%的房价款，另一方面又相反表明，王某拒绝收房且未支付相关款项，该房产公司并非可以单方解除合同，而是有权顺延交房日期并追究逾期付款违约金。
      在这种情况下，合同条文本身的矛盾导致了一定的不确定性：如果王某拒绝收房且未支付相关款项，不排除该房产公司单方主张解除合同并要求赔偿的可能性（在司法实践中获得支持的可能很低）；即使该房产公司不主张解除合同，但由于王某拒绝收房缺乏依据，因此房屋空置的损失难以索赔，也无法向房产公司追究逾期交房违约金，反而房产公司有可能向王某主张逾期付款违约金。
      基于上述原因，律师建议王某：一、依约办理交接房屋手续，同时，以花园面积减小约320㎡为由与该房产公司协商减免有关费用；二、在交接房屋的书面文件上注明：虽办理了房屋交接手续，但不代表放弃追究房产公司擅自缩减别墅花园的违约责任，且已对此提起诉讼，交由法院处理。
      【代理本案的经验与启示】
      一、对案情进行客观的、充分的研判，正确引导当事人选择可行的维权方案。一方面，保证了案件的办理质量；另一方面，可以让当事人了解案件的可能走向。
      二、在诉讼中遇到新情况的时候，再次及时地做出准确的专业判断，为当事人提供法律意见，避免当事人的错误行为导致纠纷升级、避免使当事人陷入被动甚至导致损失。



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