卖家变故婚房“泡汤” 买家可否要求补偿差价？

信息来源：　 时间：2009-09-22　 作者：王小丹

近日，孙平原定国庆婚礼后搬进新房的计划，因卖房上家的突然变故而全盘落空…….

孙平即将结婚，通过中介觅得一房。不过该房是期房，09年7月交房，为求心定。孙平和上家签订一份协议。约定：孙平先交付上家3万定金，待7月上家办出产证后再签买卖合同并支付余款。若孙平反悔，则3万定金上家没收，若上家反悔，则3万定金如数退还并再赔偿孙平3万。协议签后，孙平吃了定心丸。7月一过，孙平赶紧与上家联系，几次下来，上家都含糊其词，不知葫芦里卖的什么药。眼看婚期将近，孙平心急，再次与上家联系，上家最终摊牌：房子不卖了，双倍定金愿立即返还。孙平傻了眼，一经打听，才知短短几个月，上家的房子已涨了30万，那3万定金真是不足挂齿。孙平感叹上家的不诚信，也为自己当初的房款目前已无法买到同类型的房产而发愁。

自己除可要求上家双倍返还定金外，是否还可要求补偿现在买房的差价呢？

   专家意见：上海市律协建筑与房地产法律研究委员会主任  周吉高

孙平交付上家3万元定金属立约定金，即为保证上家取得产证后，双方签订房屋买卖合同而设立的定金。如在上家取得产证后，孙平拒绝签订合同，则上家可没收定金；反之，则孙平可以主张双倍返还定金。现上家表示房子不卖了，愿意双倍返还定金，就是主动要求适用定金罚则的表现。

孙平可否要求另外补偿现在买房的差价呢？《担保法》、《最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释》均规定，对于立约定金，如果一方拒绝签订合同，则适用定金罚则。此前司法实践中，对于立约定金协议的违反，往往仅适用定金罚则，而不会支持当事人赔偿损失的请求，故本故事中现在买房的差价一般情况下不能获得法院支持。

但是，目前的司法实践开始发生变化，有些法院除支持双倍返还定金请求外，仍会支持赔偿部分差价的请求。其理由为，孙平与上家所签订的协议，在法理上叫预约，预约之目的在于签订本约，本案中签订本约即签订房屋买卖合同。现上家取得产证后拒绝签订房屋买卖合同，根据预约理论，上家需赔偿孙平因与其签订预约而丧失与第三人签订合同机会所产生的损失。要注意，这个预约的损失不同于预期可得利益损失，因为预约的违反毕竟不是本约的违反，只有违反本约才需赔偿预期可得利益损失即现在买房全部差价的损失。司法实践中，预约违反的损失一般由法院酌情认定。