开发商拒返保修金 律师巧辩终获偿

信息来源：　 时间：2011-06-15　 作者：王利 周吉高

        一、 基本案情

2002年4月，南通市某建筑安装公司（以下简称‘原告’）承建了上海市某房地产开发有限公司（以下简称‘被告’）开发的某住宅项目。根据施工合同约定，由原告承担该工程质量保修责任，保修金为工程结算价款的3%，两年保修期满无息返还2.5%，五年保修期满无息返还0.5%。工程于 2003 年 7 月 23 日 竣工验收合格，工程质量保修金结算金额为人民币80万元。

在工程保修期间，原告安排专人驻场履行保修义务。 2005 年 12 月 6 日 ，首期保修金返还期限届满后，双方就保修金的返还及扣除等进行协商，并签订《保修金结算协议》，协议中，原告同意从保修金中扣除人民币3万元，作为保修期间维修费用及赔偿业主的费用。但是，被告除 2006 年 1 月 24 日 向原告返还保修金8万元、以及原告同意保修金中扣除的3万元外，剩余保修金69万元，被告以工程质量差、不断发生裂缝、漏水等严重质量问题、接到报修后维修不及时、已向业主代付数额不等的赔偿金及另行委托其他单位维修发生大量材料费、维修费等为由拒绝支付。 2010 年 7 月 16 日 ，我所接受原告委托，向上海某区级人民法院提起诉讼，要求被告支付剩余保修金69万元及相应利息损失约20万元。目前，案件一审已判决，但被告不服，已向上海某中级人民法院提起上诉。

 

二、法院判决

     1．被告于判决生效之日起十日内，向原告返还保修金69万元。

     2．被告于判决生效之日起十日内，偿付原告逾期付款利息，按中国人民银行同期贷款利率为标准，以第一期56万元和第二期13万元为计算基数，分别自 2005年 7月 30日和 2008年 7月 30日 起算，计算至本判决生效之日止，约为20余万元。

3．案件受理费及财产保全费由被告承担。

 

三、争议焦点与律师分析

本案所涉及的争议焦点主要可归纳为以下几点：

1．首期保修金是否已过诉讼时效？

    首期保修金并未超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，首期保修金的诉讼时效，应自最后一期保修金返还期限届满之日起计算。据此，本案首期保修金并未超过诉讼时效。

2．被告返还8万元保修金，是否表示首期保修金已结清？

由于双方在合同中已经约定“两年保修期满无息返还2.5%”（实际约为67万元），而被告仅支付了8万元保修金就表示首期保修金已结清，显然缺乏有效证据，法院一般是不会支持这种主张的。

3．被告支付第三方的材料费、维修费、赔偿费，合计38笔，约人民币28万元（涉及发票、协议等100多份），是否应从保修金中扣除？另外，被告支付物业管理公司25%的管理成本费、以及支付检测中心5000元的房屋裂缝成因检测费，是否应从保修金中扣除？被告主张从保修金中抵扣各项费用达28万元，缺乏有效证据。因为报修单中部分报修内容已明显超过保修期限，原告对报修内容部分进行过维修，部分报修内容是否应属维修范围双方存在争议，原告对被告提供维修单据的真实性、关联性均不予认可，且维修现场不复存在，而被告未对其自行维修内容的存在以及维修内容是否属原告应承担的维修范围等提供有效证据予以证明，被告主张难以支持。对于被告支付物业管理公司25%的管理成本费、以及支付检测中心5000元的房屋裂缝成因检测费，因被告缺乏有效证据，以及检测发生于双方签订《保修金结算协议》之前，被告未对检测结果与原告有关联提供相应证据予以证明，因此，被告主张从保修金中扣除上述费用，不予支持。对此，法院也是认可的。

 

四、经验总结

    本案中，我所代理原告的诉讼请求能够获得一审法院的全部支持，除了代理人法学功底扎实、案件分析透彻、诉讼经验丰富、诉讼技巧灵活外，还体现在以下几个方面：

1．谙熟建筑房地产相关法律法规，适用法律准确。

2．恰当运用证据规则，明确被告抵扣保修金需要承担以下举证责任，包括业主报修记录、被告的报修通知、原告拒绝维修的证据、被告签订的委托维修合同、维修结算协议及材料采购发票、维修费支付凭证、维修后业主的确认记录等。

3．法庭质证准备充分，从合法性、关联性以及基础事实的真实性、合理性等角度，对被告提供的100多份发票、协议、签收单等抵扣证据，进行仔细审查和认真分析，并在“上海财税”网站上对被告提供所有发票是否为有效发票进行核查确认。经过大量梳理查实工作，对被告提供的抵扣证据进行了有理有据的、多层次的质证和反驳。

4．与法官保持良好的沟通。