建设工程保修法律风险与防范

信息来源：　 时间：2011-08-26　 作者：刘子剑

【案情归纳】

建设单位A公司将某别墅小区工程发包给施工单位B公司，在工程竣工验收合格后A公司发现小区96幢别墅中有93幢屋面面层、防水层及地坪存在严重质量问题，小区道路也存在很多质量问题。针对上述质量问题，A公司多次发联系单要求B公司履行保修义务。最初B公司在接到联系单后，积极迅速地组织人员进行维修；但一段时间之后，B公司只派一两个人进行维修，维修进度、质量无法达到要求；最后，B公司对于A公司的联系单根本不予理睬。A公司遂另行委托第三方进行维修，并拒绝支付到期保修金。后A公司诉至法院，要求B公司赔偿A公司维修费用300万。B公司则提起反诉，要求A公司支付保修金150万元，并要求支付利息。

 

【法院判决】

法院判决B公司支付A公司维修费用20万元，判决A公司支付B公司到期保修金150万，并判决A公司赔偿B公司保修金利息损失（按照130万元计算）。

 

【律师分析】

本案是典型的建设工程施工保修纠纷，为何本案中A公司向B公司索赔300万，获得法院支持的仅仅为20万，而且还承担保修金的利息？下面我们将对案例进行分析，逐条揭示建设单位处理此类纠纷的法律风险及风险防范办法。

一、建设单位索赔维修费用

本案中，如法院判决支持其索赔维修费用的诉讼请求，则A公司需要证明以下三点：第一、建设工程存在可归责于施工单位的质量瑕疵；第二、施工单位未尽保修义务；第三、维修费用的客观性。

（一）建设工程存在可归责于施工单位的质量瑕疵

在案例中，A公司委托其他施工单位维修前，先对93幢别墅质量问题拍摄了照片。又请了某市质量检测中心，抽取4幢别墅和小区道路一起进行了质量检测，并由质量检测中心出具检测报告。在质量检测的同时，A公司聘请了某市的公证处针对被检测的4幢房屋及道路现场情况进行拍照、录像。

检测报告认定：4幢别墅屋面面层、防水层及地坪存在较严重质量问题；小区道路存在路面开裂、积水、路缘石破损情况，混凝土厚度、道路沥青面厚度部分不符合规范要求。

【法律风险提示：证明工程质量瑕疵的证据不足】

尽管A公司在维修前，对质量问题做了大量的取证工作，但对于别墅的质量问题，法院认为，根据公证书、检测报告无法证明93幢别墅均存在与被检测房屋相同的质量问题；另外，A公司提供了照片，B公司不予确认，现93幢别墅均已由原告维修，已不具备核实照片真实性的条件。最终法院只认定公证、检测的4幢别墅有质量问题。

我们认为，建设单位如处理同类纠纷时，可同时采取以下几个措施，以保全证据，避免证据不足的法律风险：

（1）聘请具有相应资质的司法鉴定机构，对于所有质量问题进行质量鉴定，确定是否有质量问题。

（2）聘请公证机构，对质量鉴定过程全程跟进并拍照、录像取证。

（3）要求监理单位在质量鉴定过程中全程参与，做好监理记录。

（4）发函给施工单位，告知质量鉴定的时间，要求派员全程参与，并保留发函记录。

【法律风险提示：无法确定质量瑕疵的责任】

在诉讼过程中，B公司曾经提出抗辩意见，认为A公司提出的质量问题系使用造成的，而非工程本身存在质量问题，尽管该抗辩理由最终未被法院采纳，但并不排除法院因该类抗辩理由，减轻甚至免除施工单位质量瑕疵责任的可能。

避免该法律风险的方法是，在聘请司法鉴定机构进行质量检测的同时，要求鉴定报告中明确产生质量问题的原因、责任主体、比例。

（二）施工单位未尽保修义务

确定施工单位未尽保修义务，建设单位须证明以下两点：第一、质量瑕疵是在保修期内发现的，且建设单位在合同约定的期限内（一般是保修期内）通知施工单位进行维修；第二、施工单位在收到保修通知后未尽保修义务。

1.质量瑕疵是在保修期内发现的，且建设单位在保修期内通知施工单位进行维修

【法律风险提示：部分工程没有法定及约定保修年限】

在本案中，最早的一份室外道路的维修通知，是在工程竣工验收通过后一年多不到两年发出的。A公司认为道路的保修期限应为两年，而B公司认为道路的保修期限为一年。法院认为，双方在施工合同中并未约定小区道路的保修期，同时《房屋建筑工程质量保修办法》亦未规定道路工程的最低保修期，参考《城市道路管理条例》中有关城市道路的保修期的规定，小区道路的保修期为1年。并最终据此认定B公司对于小区道路维修费用不承担责任。

《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑工程质量保修办法》规定了地基基础工程和主体结构工程、防水工程、供热与供冷系统、电气管线工程、给排水管道工程、设备安装工程、装修工程的最低保修期限，同时规定其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。本案中，小区道路就是“其他项目”，而A公司与B公司的施工合同中未约定小区道路保修期限，导致法院认定小区道路保修期限为一年，最终导致小区道路维修费用未获法院支持。

为了防范该类风险，建议建设单位在施工合同中明确约定“其他项目”的保修期限，一般来说，至少约定为2年。

【法律风险提示：没有证据证明建设单位在保修期内通知施工单位进行维修】

B公司在工程竣工验收后，在别墅小区设立了保修组，A公司有关保修的联系单均由相关人员签收。后B公司保修组撤离，A公司的联系函寄往B公司总部。

在庭审中，B公司仅承认收到部分保修通知。对于保修组阶段的保修通知，除了B公司项目经理签收的，其余B公司均认为签收人并非B公司员工，不予确认；对于寄往B公司总部的保修通知，没有妥投证明的，B公司声称其没有收到邮件，有妥投证明的，B公司认为签收人并非B公司员工。后法院认定部分保修通知系由A公司单方出具，B公司不予确认，不具有证明效力。

为了防范该类风险，建设单位可采取以下措施：

（1）在合同中明确约定施工单位的保修联络人及有效联络地址。施工单位如更换联络人、联络地址的，应当提前书面通知建设单位。建设单位寄往施工单位联络地址的保修通知，如以邮寄或特快专递方式送递，则为投递方邮局加盖邮戳之第3日视为送达。

对于邮递的保修通知，按照合同约定寄往合同中明确的联系地址及联系人，并保留邮递证明及妥投证明。

（2）直接送达的保修通知，要求施工单位书面指定受送达人，每份均要求指定受送达人或项目经理签收。

2. 施工单位在收到保修通知后未尽保修义务

【法律风险提示：如何确定施工单位未尽保修义务】

施工单位未尽保修义务一般有以下几种情况：

（1）施工单位在收到保修通知后，明确表示拒绝履行保修义务。

（2）未在合同约定的时间内，到现场进行维修。

（3）尽管施工单位在合同约定的时间内到现场维修，但维修进度、质量达不到要求，在合理的时间内仍然没有修好的。

第一种情况可以直接认定施工单位未尽保修义务。在建设部99版建设工程施工合同示范文本（下称：99版合同）中，也约定了施工单位在接到建设单位保修通知后的响应时间，第二种情况比较好认定。但99版合同并未有施工单位应在多长时间内完成维修工作的约定，第三种情况的认定在实践中容易引起争议。为了避免施工单位合理维修时间无法认定导致纠纷的风险，建议建设单位在施工合同或保修书中，将质量瑕疵分为紧急、一般、重大、特别重大质量瑕疵，分别约定完成维修的期限，并明确在约定的保修期限内未能完成保修工作的，建设单位可以另行委托其他施工单位维修。

（三）维修费用的客观性

在案例中，A公司提出其与其他施工单位签订的维修合同以及相关付款凭证，作为证明其维修费用客观性的证据，而B公司提出抗辩，对维修合同的真实性不予认可，并且认为维修合同约定的维修费用过高。最后法院判决并未以A公司提出的维修合同及付款凭证作为判定A公司维修费用的依据，而是酌情判决B公司赔偿A公司维修费用20万元。

【法律风险提示：维修费用的相关依据不被法院认可】

为避免该法律风险，我们建议建设单位聘请司法鉴定单位进行工程质量鉴定时，同时要求鉴定单位出具质量瑕疵修复方案以及修复工程造价，并将此作为确定索赔金额依据。或由建设单位与施工单位在合同中明确约定维修费用的计算方法。

二、建设单位拒付到期保修金

在本案中，A公司以B公司未履行保修义务为由，拒绝支付到期保修金，最终承担未付保修金利息。

【法律风险提示：拒付保修金法律风险】

    为了避免该法律风险，建议建设单位在施工合同中约定，如保修金支付期限届满，但施工单位未完全履行保修义务，则建设单位有权暂停支付保修金，直至保修完成后支付。