《商品房定购书》签订后，王女士于签订定购书当日支付了首期定金10000元，2005年9月20日支付第二期楼款10万元，2006年1月5日支付了60000元，2006年1月18日支付了20000元。此后，王女士一直要求与开发商签订正式买卖合同，但开发商认为由于王女士没有按期支付第三期购房款，故《商品房定购书》已经自动终止，并有权不予以退回王女士已缴付的定金，故拒绝安排签订正式买卖合同。而实际上，开发商拒绝签订正式商品房买卖合同的真正原因是房屋价格上涨导致的。另该楼盘于2006年2月份竣工验收合格符合交房条件。王女士因多次交涉无果，遂于2007年8月向法院提起诉讼，王女士请求法院：一、确认2005年8月20日签订的《商品房定购书》合法有效；二、判令被告立即将某楼盘52号301室房屋交付给原告；三、判令被告立即为原告办理某楼盘52号301室的房屋产权证书（小产权证）；四、本案诉讼费用由被告承担。法院经审理后于2008年1月15日作出一审判决：一、原告王女士与被告某开发商于2005年8月20日签订的《商品房定购书》有效；二、驳回原告其他诉讼请求。一审判决生效后，王女士以法院认定定购书合法有效为由要求某开发商签订正式买卖合同，但某开发商拒绝了原告的请求。王女士不得已又于2008年3月18日向法院再次提起诉讼，请求:一、判令解除与被告某开发商签订的《商品房定购书》；二、判令被告赔偿原告房屋差价损失人民币100万元；三、本案诉讼费由被告负担。最后法院判决解除王女士与某开发商签订的《商品房定购书》，并根据评估机构的评估报告判令被告某开发商赔偿原告王女士经济损失计人民币40万元。

二、本案涉及的法律问题

（一）开发商违反“订房协议”，买方能否诉请法院判决开发商继续履行“订房协议”、与其签订正式的商品房买卖合同并交付房屋？

1.“订房协议”的表现形式

本文所称“订房协议”是指商品房买卖双方在订立正式的商品房买卖合同前所签订的约定将来订立正式的商品房买卖合同的有关法律文件的统称，它通常出现在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中。商品房交易活动中，订房协议有各种各样的表现形式，如认购书、认购协议、订房合同（协议）、定购书、订购书、订房合同、订房协议、定房协议、定房合同、房号保留协议、房屋买卖意向书等，有的还表现为定金协议等，该类协议一般都有在满足一定条件后买卖双方签订正式的商品房买卖合同的类似条款或约定。为行文方便，以下统称“订房协议”

2．“订房协议”的法律性质

在传统的民法理论中，契约可以分为预约和本约。预约是约定将来订立一定契约的契约，在预约中约定将来要订立的契约即为本约，本约是相对于预约而言的；在预约中，本约在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来订立本约的义务。“订房协议”和商品房买卖合同的关系完全符合上述情况，故 “订房协议”从法律性质上来说，只能是预约，不是本约，其不是正式的商品房买卖合同，一般是当事人在签署商品房买卖合同之前所签订的文书，且“订房协议”属于合同法上与有名合同对应的无名合同，是独立合同，其独立于商品房买卖合同而发生法律效力。当然，特殊情况下被直接认定为是一种商品房买卖合同（详见本文第二、三项分析）。

3.开发商违反“订房协议”，买方无权诉请强制签订正式的商品房买卖合同，更无权诉请开发商交付房屋

“订房协议“是双方意思自治的结果，合法有效，但如前所述，“订房协议”毕竟只是预约，不等同于本约即商品房买卖合同，故“订房协议”并不意味着双方的商品房买卖关系已经建立，商品房买卖合同的签订必须是双方自愿协商的结果，法院不可能强制开发商把房子卖给谁，这一点已经被司法实践予以确立，如广州市中级人民法院《关于一手房屋买卖常见纠纷的处理意见》（以下简称《处理意见》）明确规定“合同系当事人共同协商的结果，法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌，故对买受人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持”。从另外一个角度来说，如果法院判决开发商必须与买方签订商品房买卖合同，该判决也无法强制执行，因为如果开发商拒绝按判决内容与买方签订买卖合同，法院不可能采用代替履行的方法强制执行，其根本原因还是在于合同是双方协商一致、意思自治的产物，法院不可能代替任何一方与另一方签订合同。因此，开发商违反“订房协议”，买方不能行使强制签订《商品房买卖合同》和要求交付房屋的违约救济措施，只能追究开发商其他违约责任。正基于此，针对本案中买方第一次起诉的诉讼请求，法院最后只判决《商品房定购书》合法有效，驳回了买方关于要求签订正式的商品房买卖合同并交付房屋的诉讼请求。

（二）买方是否有权要求开发商赔偿房屋差价损失？

笔者认为，开发商违反“订房协议”拒绝签订正式的商品房买卖合同，买方有权要求开发商赔偿房屋部分或全部差价损失，主要理由：